Dal 1° gennaio 2026 cambiano le regole per gli affitti brevi e turistici: chi loca più di due immobili è considerato imprenditore a tutti gli effetti. Arriva l’obbligo di SCIA, partita IVA e nuovi adempimenti, con sanzioni pesanti per chi resta irregolare.
Il settore degli affitti brevi entra in una nuova fase di stretta normativa. Con la Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199/2025) il legislatore ha abbassato in modo netto la soglia oltre la quale l’attività di locazione viene presunta imprenditoriale, facendo scattare obblighi amministrativi stringenti.
I chiarimenti ufficiali arrivano dalle FAQ del Ministero del Turismo, che hanno messo fine ai dubbi interpretativi su SCIA, numero di immobili e sanzioni.
Affitti brevi: dal 2026 basta superare due immobili per essere imprenditori
Fino al 31 dicembre 2025 era possibile affittare fino a quattro appartamenti senza essere considerati imprenditori.
Dal 1° gennaio 2026, invece, la soglia viene ridotta drasticamente:
- fino a 2 immobili → attività non imprenditoriale
- dal 3° immobile in poi → presunzione automatica di imprenditorialità
Questo vale sia per:
- locazioni brevi (contratti fino a 30 giorni ex D.L. 50/2017)
- locazioni a uso turistico, anche superiori ai 30 giorni
Il numero degli immobili diventa quindi l’elemento decisivo, indipendentemente dalla durata dei contratti.
SCIA obbligatoria: quando scatta e cosa comporta
Secondo le indicazioni del Ministero del Turismo, la SCIA è obbligatoria per:
- chi concede in locazione breve più di due appartamenti
- chi concede in locazione turistica più di due appartamenti
Dal terzo immobile scattano automaticamente:
- apertura della partita IVA
- presentazione della SCIA al SUAP comunale
- rispetto delle norme di sicurezza, igienico-sanitarie e urbanistiche
- applicazione delle regole regionali e comunali
- adempimenti fiscali e amministrativi tipici delle attività ricettive
La base normativa è l’art. 1, comma 595, L. 178/2020, modificato dalla Legge di Bilancio 2026.
Decorrenza: niente retroattività, ma attenzione al 2026
Un chiarimento fondamentale riguarda i tempi di applicazione.
La nuova disciplina non è retroattiva, ma si applica:
- alle nuove attività avviate dal 1° gennaio 2026
- alle attività già esistenti che superano la soglia dei due immobili dal 2026 in poi
Chi rientra nella presunzione di imprenditorialità deve presentare la SCIA prima di proseguire l’attività, evitando così sanzioni e contestazioni.
Multe fino a 10.000 euro per chi non presenta la SCIA
La mancata presentazione della SCIA presso il SUAP del Comune competente espone il locatore a sanzioni amministrative fino a 10.000 euro.
Il deposito della segnalazione consente agli enti locali di verificare:
- conformità urbanistica dell’immobile
- requisiti igienico-sanitari
- sicurezza degli ambienti
- rispetto delle norme locali sugli affitti turistici
Ignorare l’obbligo significa esporsi non solo a multe, ma anche alla chiusura dell’attività.
Affitti brevi: meno spazio all’improvvisazione
La riforma del 2026 segna un cambio di paradigma:
l’affitto breve non è più visto come attività occasionale quando supera determinate dimensioni, ma come vera e propria impresa.
Chi gestisce più immobili dovrà quindi scegliere:
- regolarizzarsi, affrontando costi e adempimenti
- oppure ridurre il numero degli appartamenti locati
Una linea chiara, che punta a maggiore controllo del mercato e a contrastare l’abusivismo nel settore turistico.