Una recente pronuncia della Corte d'Appello di Bari, la sentenza n. 770 del 5 giugno 2026, ha stabilito un principio importante per i condomini e le imprese edili. Non ogni imperfezione nei lavori di ristrutturazione giustifica il rifiuto di pagare il saldo dovuto. Quando i vizi sono limitati e non compromettono in modo sostanziale il risultato finale, l'impresa appaltatrice ha pieno diritto di essere pagata, eventualmente con una riduzione proporzionale del corrispettivo.
Un appalto da 99.000 euro e anni di contenzioso
La vicenda trae origine da un contratto stipulato nel settembre 2009 tra un condominio pugliese e un'impresa edile locale per lavori di manutenzione straordinaria del valore complessivo di 99.000 euro. I lavori vennero eseguiti in larga parte e l'impresa ricevette vari acconti. Tuttavia, al momento del saldo, il condominio si oppose, sostenendo che alcune opere non erano state realizzate e che quelle eseguite presentavano difetti, tra cui fenomeni di umidità in un appartamento. Il Tribunale di Trani accolse parzialmente la domanda dell'impresa, concedendo il saldo con una decurtazione del 5% a titolo di riduzione forfettaria per i vizi riscontrati. I condomini impugnarono la decisione davanti alla Corte d'Appello di Bari.
La Corte respinge l'eccezione di inadempimento
La Corte d'Appello ha confermato integralmente la sentenza di primo grado. La decisione si basa sulle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio (CTU) disposta in primo grado. Il consulente aveva accertato che le opere non eseguite ammontavano a poco più di 1.000 euro, ben lontani dai quasi 19.000 euro lamentati dal condominio. Quanto ai vizi, il CTU escluse che fossero tali da compromettere la vivibilità dell'immobile o l'aspetto estetico in modo evidente, e ritenne economicamente non conveniente un rifacimento totale. I problemi di umidità furono ricondotti a cause strutturali preesistenti, senza alcun nesso causale con i lavori appaltati.
Il condominio aveva sollevato l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 del Codice civile, ritenendo di poter rifiutare il pagamento per i difetti riscontrati. La Corte ha richiamato i principi consolidati della giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 26365/2013 e Cass. n. 13533/2001), secondo cui il rifiuto di pagare deve essere proporzionato all'entità del difetto. Nel caso di specie, le imperfezioni giustificavano una riduzione del 5% del corrispettivo, non il rifiuto totale del saldo. Di conseguenza, il condominio è stato condannato a pagare l'importo residuo, decurtato solo dei lavori non eseguiti e della riduzione percentuale per i vizi.
Il principio di proporzionalità nell'eccezione di inadempimento
Questa sentenza ribadisce un principio fondamentale nei rapporti contrattuali: l'eccezione di inadempimento non può essere utilizzata come strumento di pressione sproporzionato. Il giudice deve verificare se la spesa necessaria per eliminare i vizi sia commisurata alla parte di prezzo che il committente si rifiuta di corrispondere. Se i difetti sono marginali e non compromettono la funzionalità dell'opera, il pagamento è comunque dovuto, eventualmente con una riduzione equa. Per i condomini e le imprese, questa decisione offre un importante chiarimento: non tutti i difetti giustificano una sospensione dei pagamenti, ma solo quelli gravi e sostanziali.