Una delle riforme più attese in materia di successioni e compravendite immobiliari è entrata definitivamente a regime lo scorso 18 giugno 2026. Le nuove regole modificano radicalmente il trattamento degli immobili provenienti da donazione, eliminando gran parte delle incertezze che per decenni hanno frenato il mercato. La novità principale riguarda la tutela degli acquirenti: chi acquista una casa che era stata donata non rischia più di perderla a causa delle pretese degli eredi legittimari, salvo eccezioni molto limitate.
Il vecchio sistema penalizzava gli acquirenti di immobili donati
Per comprendere la portata della riforma, bisogna partire dal sistema precedente. L'ordinamento italiano tutela alcuni familiari stretti del defunto, detti legittimari, ai quali la legge riserva una quota minima dell'eredità. Tra questi rientrano il coniuge, i figli e, talvolta, gli ascendenti. Quando una persona donava beni durante la propria vita riducendo la quota spettante ai legittimari, questi potevano agire in giudizio per ottenere il reintegro dei propri diritti attraverso l'azione di riduzione. Il problema era che la tutela non si fermava al donatario: se l'immobile donato era stato venduto a un terzo, il legittimario poteva esercitare anche l'azione di restituzione, chiedendo la riconsegna del bene. In pratica, chi acquistava la casa correva il rischio di perderla, pur essendo estraneo ai rapporti familiari. Questa situazione ha reso per anni gli immobili di provenienza donativa difficili da vendere: molti acquirenti rinunciavano all'acquisto per timore di future contestazioni e le banche spesso rifiutavano di concedere mutui garantiti da tali immobili.
La legge 182/2025 ha spostato la tutela dal piano reale a quello economico
La legge 182/2025 ha modificato profondamente il sistema, intervenendo sull'articolo 563 del codice civile. Il legislatore ha voluto favorire la stabilità dei trasferimenti immobiliari, spostando la tutela del legittimario dal piano reale a quello economico. In pratica, il nuovo modello non permette più il recupero dell'immobile, ma garantisce al legittimario leso un risarcimento economico. Se il donatario vende il bene a un terzo, l'acquirente conserva la proprietà e non può essere privato del bene per effetto di una successiva azione ereditaria. Il legittimario che ritiene di aver subito una lesione può chiedere soltanto una somma di denaro al donatario, cioè alla persona che aveva ricevuto il bene e poi lo ha venduto. La proprietà dell'immobile resta definitivamente in capo all'acquirente.
Il periodo transitorio è scaduto il 18 giugno 2026
La riforma è entrata in vigore il 18 dicembre 2025, con un periodo transitorio di sei mesi. Per le successioni aperte prima di tale data, i legittimari potevano conservare il vecchio regime solo se avevano notificato e trascritto le loro opposizioni nei registri immobiliari entro il 18 giugno 2026. In caso contrario, anche le successioni anteriori sono confluite nel nuovo regime. Ora il legittimario perde la possibilità di agire per la restituzione dell'immobile dal terzo acquirente e conserva soltanto il diritto a un'indennità economica verso il donatario.
La trascrizione garantisce trasparenza e sicurezza per gli acquirenti
Un aspetto importante della riforma è il ruolo centrale della trascrizione. Prima di acquistare un immobile proveniente da donazione, è possibile verificare nei registri immobiliari l'eventuale esistenza di contestazioni già avviate. Se al momento del rogito non risultano trascritte domande di riduzione o atti di opposizione, l'acquirente beneficia della protezione prevista dalla nuova disciplina. Se invece la contestazione è stata regolarmente trascritta, per quella specifica vicenda continuano ad applicarsi le regole precedenti. La trascrizione rende il rischio giuridico conoscibile e verificabile, aumentando la trasparenza delle operazioni immobiliari.
Se l'immobile è ancora del donatario, la situazione è diversa
Quando il bene donato non è stato venduto a terzi e si trova ancora nel patrimonio del donatario, il legittimario può ancora chiedere la restituzione. Tuttavia, la riforma introduce una novità: se sull'immobile gravano ipoteche o altri vincoli costituiti dal donatario, questi non vengono automaticamente eliminati con la restituzione. L'erede riceve il bene nello stato in cui si trova, comprensivo dei vincoli, e il donatario deve corrispondere una somma di denaro pari al valore del peso imposto.
Le banche ora concedono mutui più facilmente sugli immobili donati
Uno degli effetti più rilevanti della riforma riguarda il rapporto con gli istituti di credito. Prima, le banche guardavano con diffidenza gli immobili donati a causa del rischio di restituzione, che metteva in pericolo le ipoteche. Spesso il finanziamento veniva rifiutato o richieste garanzie aggiuntive. Con il nuovo sistema, il rischio di evizione è drasticamente ridotto, e l'ipoteca della banca non è più esposta alle pretese successorie. È prevedibile una maggiore disponibilità delle banche a concedere mutui su immobili di provenienza donativa, con una progressiva riduzione di costose polizze assicurative e rinunce preventive.
In sintesi, la riforma rappresenta una svolta per il mercato immobiliare italiano, rendendo più sicuri e trasparenti gli acquisti di case donate. La scadenza del 18 giugno 2026 ha definitivamente chiuso il periodo transitorio, offrendo agli acquirenti una protezione solida e alle banche un contesto normativo più favorevole.