La disciplina del rilascio degli immobili torna al centro del dibattito parlamentare con il disegno di legge A.S. 1896, recante «Disposizioni in materia di rilascio di immobili», presentato dal Governo il 12 maggio 2026 e ora all'esame della Commissione Giustizia del Senato. L'obiettivo dichiarato è ridurre i tempi di restituzione dell'immobile quando il titolo giuridico che ne legittima la detenzione è cessato o risulta insussistente. Il testo, composto da undici disposizioni, non si limita alla fase dell'esecuzione forzata ma interviene anche sulla formazione del titolo esecutivo per il rilascio, sulla morosità e sulle modalità operative delle procedure, con l'intento di semplificare gli adempimenti processuali e razionalizzare le fasi che portano alla riconsegna effettiva del bene.
Duecentoundici emendamenti depositati in Commissione
Il percorso parlamentare ha assunto un peso particolare dopo la presentazione di 211 emendamenti, pubblicati in occasione della seduta della Commissione Giustizia del 6 ottobre 2026. Diverse proposte ampliano in modo significativo la portata dell'iniziativa governativa. Tra le modifiche più discusse c'è quella sulla penale per chi non lascia l'immobile dopo lo sfratto. Il proprietario potrà chiedere al giudice un'intimazione di rilascio per finita locazione e, se la domanda è fondata, il giudice ordinerà all'inquilino di lasciare l'immobile entro un termine compreso tra trenta e sessanta giorni. Per ogni giorno di ritardo sarà fissata una penale, salita in commissione dall'1% al 3% del canone mensile. L'intento dichiarato è far sì che un mese di permanenza abusiva costi all'incirca quanto un mese di affitto, rendendo sconveniente restare. Il risultato, conti alla mano, rischia però di essere l'opposto.
Un esempio smonta l'effetto deterrente
Con un canone mensile di 700 euro, il 3% giornaliero equivale a 21 euro e dopo trenta giorni di ritardo la penale ammonterebbe a 630 euro. Se a questa somma si aggiungesse anche l'indennità prevista dall'articolo 1591 del codice civile, pari a 700 euro, il costo complessivo della permanenza raggiungerebbe 1.330 euro. Il nodo decisivo che il testo deve chiarire è quindi se la nuova penale si sommi alle somme già dovute per la ritardata restituzione oppure ne assorba, in tutto o in parte, l'importo. La distinzione non è secondaria. La disposizione civilistica stabilisce già che il conduttore in ritardo nella riconsegna deve continuare a corrispondere il canone convenuto fino alla restituzione, salvo il risarcimento dell'eventuale maggior danno. La nuova penale si inserisce dunque in un quadro in cui un'obbligazione economica per il ritardo esiste già.
Il cumulo cancellerebbe la promessa della riforma
In caso di cumulo verrebbe meno l'affermazione secondo cui l'occupazione oltre il termine fissato dal giudice costerebbe meno della normale locazione. Se invece la penale fosse destinata a sostituire o assorbire l'indennità, il meccanismo avrebbe conseguenze economiche ben diverse. Prima di giudicare l'efficacia deterrente della misura bisogna insomma capire quale sarà il suo effettivo rapporto con l'indennità di occupazione. Senza un chiarimento normativo, il semplice confronto tra il 3% giornaliero e il vecchio canone rischia di restituire un quadro incompleto. Il tema si intreccia con le altre riforme in cantiere sul fronte abitativo, come dimostrano gli interventi normativi che hanno già ridisegnato obblighi e sanzioni per chi si muove su strada, raccontati nella nostra analisi sul nuovo Codice della Strada, e le misure sul ceto medio previste dalla manovra in discussione, tra cui i voucher da 500 euro al mese per le baby sitter dei lavoratori autonomi.
Un chiarimento normativo atteso dal mercato
La partita si gioca quindi su un dettaglio tecnico dalle ricadute concrete. La penale del 3% giornaliero, così formulata, può funzionare come leva solo se il legislatore chiarisce che non si cumula con l'indennità civilistica. In caso contrario, l'inquilino moroso si troverebbe a pagare più del doppio del canone per restare nell'immobile, ma il proprietario dovrebbe comunque affrontare i tempi lunghi delle procedure esecutive per incassare. Le 211 proposte di modifica depositate offrono al Senato l'occasione per intervenire su questo punto, definendo in modo esplicito il rapporto tra sanzione processuale e obbligazione civilistica. Fino a quel momento, la riforma resta un cantiere aperto, con un obiettivo condiviso ma strumenti ancora da tarare.