Una recente pronuncia del Tribunale di Pesaro, la sentenza n. 536 del 26 agosto 2026, ha chiarito i limiti del potere dell'assemblea condominiale in materia di parcheggi comuni. La vicenda trae origine dall'impugnazione di alcune delibere da parte della proprietaria di due unità immobiliari e dell'usufruttuario di una di esse, i quali contestavano l'introduzione di un sistema di rotazione annuale dei posti auto situati nel cortile condominiale. Gli attori sostenevano che alcuni stalli fossero stati loro assegnati in passato e che tale assegnazione fosse stata recepita da una precedente delibera assembleare, maturando così una posizione individuale consolidata e non modificabile a maggioranza.
Il condominio, dal canto suo, ribatteva che la precedente assegnazione non avesse creato alcun diritto esclusivo e permanente sui singoli posti, trattandosi piuttosto di una semplice modalità organizzativa dell'uso del cortile comune, modificabile dall'assemblea nell'interesse della collettività. Il Tribunale ha accolto questa impostazione, offrendo una distinzione fondamentale tra due ipotesi.
Assegnazione come modalità organizzativa del godimento della cosa comune
Quando l'assegnazione di un posto auto rappresenta soltanto una modalità di organizzazione del godimento della cosa comune, l'assemblea può modificarne la disciplina, anche introducendo un sistema di rotazione. La regolamentazione deve però garantire il rispetto dei diritti di tutti i condòmini e non alterare la destinazione del bene. In quest'ambito rientrano la possibilità di stabilire turnazioni, criteri di assegnazione e sistemi di rotazione, tutte misure finalizzate a un'utilizzazione equilibrata dell'area comune. La sentenza sottolinea che simili decisioni possono essere adottate con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, del codice civile, senza necessità di unanimità.
Costituzione di un diritto esclusivo e permanente richiede il consenso unanime
Diversa è l'ipotesi in cui l'assemblea pretenda di attribuire a un singolo condomino un diritto esclusivo, permanente e sostanzialmente irreversibile su una specifica porzione del bene comune. In tal caso non si è più di fronte a una semplice regolamentazione dell'uso, ma alla costituzione di una posizione giuridica individuale che richiede un titolo idoneo e, secondo la giurisprudenza, il consenso unanime dei condòmini. Nel caso esaminato, la precedente delibera non è stata ritenuta sufficiente a dimostrare la nascita di un diritto esclusivo, poiché era stata approvata con maggioranza qualificata e non all'unanimità, e non risultava alcun titolo negoziale, come un regolamento contrattuale o un accordo sottoscritto da tutti i condòmini, idoneo a trasformare l'assegnazione in un diritto individuale opponibile alla collettività.
Il lungo utilizzo dello stesso posto auto non basta a creare un diritto
Un aspetto centrale della decisione riguarda la durata dell'utilizzo. Gli attori avevano goduto di determinati stalli per un lungo periodo e ritenevano che tale situazione fosse ormai consolidata. Il Tribunale ha però escluso che il semplice protrarsi nel tempo del godimento potesse trasformare una situazione di fatto in un diritto individuale. Perché ciò accada è necessario un titolo giuridicamente idoneo a fondare l'esclusività del godimento. L'utilizzo costante può costituire un elemento da valutare per ricostruire la volontà delle parti, ma non è sufficiente, da solo, a creare automaticamente un diritto perpetuo sul bene comune. La sentenza ricorda che, in assenza di ulteriori elementi, non si può invocare un diritto acquisito.
La rotazione annuale è legittima se non sottrae diritti preesistenti
Accertato che la precedente assegnazione aveva natura organizzativa e non negoziale, il Tribunale ha ritenuto legittima la successiva decisione di introdurre la rotazione annuale dei parcheggi. La nuova delibera non attribuiva né sottraeva diritti precedentemente esistenti, ma si limitava a modificare il modo in cui tutti i condòmini potevano utilizzare il cortile comune. La rotazione rappresentava quindi una diversa modalità di godimento della cosa comune, finalizzata a distribuire nel tempo l'utilizzo degli stalli. Per questa ragione, la relativa deliberazione poteva essere adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., senza necessità dell'unanimità.
Questa sentenza offre importanti spunti di riflessione per i condòmini e gli amministratori. Da un lato, conferma il potere dell'assemblea di regolamentare l'uso dei beni comuni, introducendo meccanismi di rotazione per garantire equità. Dall'altro, ribadisce che eventuali diritti esclusivi su porzioni comuni possono nascere solo da titoli negoziali specifici e con il consenso unanime. La pronuncia si inserisce in un filone giurisprudenziale consolidato che distingue tra uso collettivo e appropriazione individuale. Per approfondire temi analoghi, si vedano le precedenti pronunce in materia di parcheggi condominiali.
In conclusione, il Tribunale di Pesaro ha stabilito che l'assegnazione di un posto auto non crea di per sé un diritto esclusivo se non supportata da un titolo idoneo. L'assemblea può quindi modificare le modalità di utilizzo, anche introducendo la rotazione, a maggioranza. La sentenza n. 536/2026 rappresenta un precedente significativo per la gestione dei parcheggi comuni e per la tutela dei diritti dei condòmini.