Chi vende un appartamento in condominio tende a credere che, una volta trasferita la proprietà, ogni pendenza economica legata all'immobile passi automaticamente all'acquirente. La sentenza n. 12289 del 17 settembre 2026 del Tribunale di Napoli, Sezione VI civile, dimostra che questa convinzione è spesso errata. Se il danno si è verificato quando il venditore era ancora titolare dell'unità immobiliare, l'obbligazione risarcitoria che ne deriva non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario. Il principio assume un peso particolare nelle controversie condominiali, dove le infiltrazioni d'acqua possono causare danni ingenti e dare origine a procedimenti giudiziari che si protraggono per anni.
La vicenda giudiziaria e il piano di ripartizione impugnato
La controversia nasce da una precedente sentenza che aveva condannato in solido il condominio e un altro soggetto al pagamento di 48.359,41 euro, oltre agli interessi, in favore della proprietaria di un immobile danneggiato dalle infiltrazioni provenienti da un lastrico solare. Alla condanna si aggiungeva il rimborso delle spese legali sostenute dalla danneggiata. Successivamente, l'assemblea condominiale aveva approvato, con deliberazione del 26 settembre 2022, un piano di ripartizione delle somme da pagare. Il criterio adottato prevedeva che la quota attribuita al condominio fosse sostenuta dai proprietari delle unità immobiliari situate nella proiezione verticale del lastrico, ossia dagli appartamenti che ricevevano direttamente la copertura del manufatto. Una delle precedenti proprietarie interessate dal riparto aveva impugnato la deliberazione, sostenendo che il debito risarcitorio del condominio dovesse essere distribuito tra tutti i partecipanti e non soltanto tra i proprietari degli appartamenti sottostanti. Il condominio aveva inoltre contestato la legittimazione della donna a impugnare la delibera, poiché l'immobile era stato venduto il 27 giugno 2022, prima della sua approvazione. Il punto cruciale era però un altro. Le infiltrazioni risalivano al 2012, quando la donna era ancora proprietaria dell'appartamento.
L'ex proprietario può impugnare la delibera assembleare successiva alla vendita
La prima questione affrontata dal Tribunale riguarda la possibilità per chi ha venduto l'immobile di contestare una deliberazione assembleare successiva alla vendita. In linea generale, la perdita della qualità di condomino può determinare il venir meno dell'interesse a impugnare le decisioni dell'assemblea. Questa regola, però, non opera in modo automatico in ogni situazione. Quando una deliberazione continua a produrre effetti sul patrimonio dell'ex proprietario, oppure incide su obblighi derivanti dalla sua precedente partecipazione al condominio, può permanere un interesse concreto alla contestazione. Nel caso esaminato, la ripartizione delle somme risarcitorie continuava a incidere sulla posizione economica della venditrice, in relazione a fatti verificatisi durante il periodo in cui era titolare dell'immobile. Il Tribunale ha quindi ritenuto che la vendita non fosse sufficiente a escludere la sua legittimazione a contestare il riparto. La decisione richiama, sul punto, il principio espresso dalla Cassazione con la sentenza n. 16654 del 2024, relativo alla persistenza dell'interesse dell'ex condomino quando la deliberazione continui a incidere sulla sua sfera patrimoniale. Un precedente che conferma come la posizione dell'ex proprietario non si cancelli con il rogito.
La natura extracontrattuale dell'obbligo risarcitorio e il momento del fatto dannoso
Il principio più importante della decisione riguarda la natura dell'obbligazione risarcitoria. La responsabilità per i danni provocati da infiltrazioni provenienti da un bene condominiale può avere natura extracontrattuale. L'obbligo di risarcire il danno deriva, quindi, dal fatto dannoso e dai presupposti della responsabilità, non dalla semplice titolarità attuale dell'appartamento. Per questa ragione, la successiva vendita dell'immobile non determina, da sola, il trasferimento all'acquirente dell'obbligazione risarcitoria relativa a un danno verificatosi prima dell'acquisto. Occorre distinguere tra gli obblighi condominiali collegati alla proprietà dell'unità immobiliare e le responsabilità risarcitorie già sorte in conseguenza di un fatto illecito. Nel primo caso, la posizione del nuovo proprietario deve essere valutata alla luce delle regole che disciplinano le obbligazioni condominiali e gli eventuali debiti relativi all'immobile. Nel secondo, assume rilievo il momento in cui si è verificato il danno e il soggetto al quale esso è giuridicamente imputabile. Nella fattispecie esaminata dal Tribunale di Napoli, il fatto dannoso risaliva al 2012. La venditrice era, quindi, proprietaria dell'appartamento quando si erano verificate le infiltrazioni e non poteva sottrarsi alle conseguenze economiche che derivavano dalla propria posizione solo perché, in seguito, aveva trasferito l'immobile. Eventuali accordi stipulati con l'acquirente possono regolare i rapporti economici tra venditore e compratore, ma non sono automaticamente opponibili al condominio o agli altri soggetti creditori. Il principio pratico è chiaro. Prima di vendere un immobile, è opportuno verificare se esistano danni già verificatisi, controversie pendenti o obbligazioni risarcitorie che potrebbero continuare a incidere sul patrimonio del venditore. Una verifica che può essere decisiva per evitare di ricevere richieste di pagamento anni dopo il rogito.
Il criterio della proiezione verticale per ripartire i due terzi del risarcimento
La seconda questione riguarda il criterio di ripartizione delle somme dovute per i danni provocati dalle infiltrazioni. Il riferimento normativo è l'articolo 1126 del codice civile, che disciplina le spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo. La norma prevede, in sintesi, che un terzo delle spese sia a carico del titolare dell'uso esclusivo, mentre i restanti due terzi gravino sui proprietari delle unità immobiliari alle quali il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle rispettive proprietà. La giurisprudenza ha utilizzato questo criterio proporzionale anche per la ripartizione interna dell'onere risarcitorio derivante dalle infiltrazioni, quando ricorrono i presupposti della responsabilità concorrente del titolare dell'uso esclusivo e del condominio. In particolare, la Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, ha chiarito che, di regola, possono concorrere nella responsabilità il titolare dell'uso esclusivo del lastrico, in relazione agli obblighi di custodia, e il condominio, in relazione ai doveri di controllo, manutenzione e conservazione della copertura. Il riparto può, tuttavia, cambiare quando venga dimostrato che il danno è imputabile esclusivamente a uno dei soggetti coinvolti. Un punto decisivo della sentenza riguarda l'individuazione dei proprietari chiamati a sostenere la quota dei due terzi. Secondo il criterio della proiezione verticale, tale quota grava sui proprietari delle unità immobiliari che si trovano effettivamente sotto il lastrico e che beneficiano della sua funzione di copertura. Non è, quindi, sufficiente che un appartamento faccia parte dello stesso edificio per essere automaticamente incluso nella ripartizione. Il fatto che il lastrico copra alcune unità immobiliari non significa che tutti i condomini debbano contribuire indistintamente al relativo onere. Occorre verificare quali proprietà siano coperte dal manufatto e quali, invece, non ne ricevano alcun beneficio diretto. La sentenza del Tribunale di Napoli conferma così un doppio principio. Il venditore non si libera delle responsabilità pregresse con la vendita, e il riparto dei danni da infiltrazioni segue regole precise che non possono essere ignorate dall'assemblea condominiale. Per approfondire i profili di responsabilità e le tutele disponibili, è utile consultare le analisi giuridiche dedicate alle novità normative e giurisprudenziali e alle controversie condominiali.