Il Tribunale di Vicenza, con la sentenza n. 1205/2026, ha riconosciuto a due proprietari di un appartamento l'acquisto per usucapione di una porzione del vano scala condominiale, dopo che per oltre vent'anni l'avevano posseduta in modo esclusivo, impedendo concretamente agli altri condomini di utilizzarla. La decisione conferma un principio giurisprudenziale consolidato, ma spesso frainteso, secondo cui anche le parti comuni possono diventare proprietà esclusiva, purché il possesso sia effettivo, continuativo e inequivocabilmente diretto all'esclusione degli altri comproprietari.
La vicenda giudiziaria e l'intervento edilizio
I due attori avevano acquistato nel 1984 un appartamento in un condominio della provincia di Vicenza e nel 1990 un ripostiglio adiacente. Secondo la loro ricostruzione, già dagli anni Novanta avevano incorporato nel ripostiglio una porzione del vano scala comune di circa due metri quadrati, realizzando una parete in muratura che separava fisicamente lo spazio dalla zona condominiale e lo rendeva accessibile solo dall'interno della loro abitazione. La porzione era stata poi accatastata come unità immobiliare autonoma con categoria C/2. I condomini convenuti in giudizio non si erano costituiti, ma il Tribunale ha comunque verificato la sussistenza dei requisiti di legge, ascoltando due testimoni che hanno confermato la realizzazione del ripostiglio, l'accessibilità esclusiva e l'assenza di opposizioni per oltre un ventennio.
Possesso esclusivo e ius excludendi alios
L'articolo 1158 del codice civile prevede che la proprietà degli immobili si acquisti per usucapione con il possesso continuato per vent'anni. Tuttavia, come chiarito dalla Cassazione con la sentenza n. 11903/2015, non basta utilizzare un bene comune più intensamente degli altri o trarne un vantaggio personale. Occorre dimostrare il cosiddetto ius excludendi alios, cioè il potere di escludere concretamente gli altri dal godimento del bene. La semplice tolleranza degli altri condomini, che non protestano, non equivale a rinuncia al diritto. Il termine per usucapire decorre solo da un comportamento inequivocabile, come la realizzazione di opere murarie che rendano impossibile l'accesso altrui. Nel caso di Vicenza, la parete in muratura ha materialmente separato la porzione di scala, rendendo palese la volontà di possedere in via esclusiva.
Il precedente della Cassazione e la comproprietà
Il Tribunale ha richiamato anche la sentenza della Cassazione civile n. 16695/2023, che ha ammesso l'acquisto per usucapione della comproprietà pro indiviso, purché ricorrano tutti i requisiti. Per i beni condominiali, però, la valutazione delle prove deve essere particolarmente rigorosa, perché ogni condomino è già legittimato a usare le parti comuni secondo la loro destinazione. La difficoltà pratica sta nel distinguere il possesso esclusivo dalla semplice utilizzazione individuale di un bene che resta accessibile agli altri. La documentazione catastale e le testimonianze hanno confermato la trasformazione materiale e la sua durata ultravantennale, elementi decisivi per l'accoglimento della domanda. Il giudice ha quindi dichiarato l'acquisto per usucapione in favore dei due attori, in parti uguali e indivise, ordinando la trascrizione della sentenza nei registri immobiliari e compensando le spese processuali.
Le implicazioni per i condomini
La sentenza n. 1205/2026 offre utili indicazioni operative per i condomini e per gli amministratori. Chi intende opporsi a un'occupazione esclusiva di una parte comune deve agire tempestivamente, perché l'inerzia protratta per vent'anni può consolidare l'acquisto per usucapione. Allo stesso tempo, chi rivendica la proprietà esclusiva deve poter dimostrare di aver posto in essere atti idonei a impedire agli altri ogni possibilità concreta di utilizzo, non semplici comportamenti tollerati. Come ricordato anche in altre pronunce in materia di usucapione e parti comuni, la chiave è sempre la prova del possesso esclusivo e della sua durata. La decisione conferma quindi che la proprietà condominiale non è immutabile, ma può essere modificata da fatti concludenti che si protraggono nel tempo.