Gestire un piccolo bilocale affittato ai turisti nei fine settimana può sembrare semplice fino a quando non arriva una lettera dell'Agenzia delle Entrate che chiede conto degli ospiti registrati. Questo scenario è sempre più frequente per i proprietari di case vacanza, poiché le informazioni inviate quotidianamente alla polizia tramite Alloggiati Web finiscono anche nelle banche dati fiscali. Il Fisco confronta queste presenze con le dichiarazioni dei redditi e le fatture elettroniche, cercando discrepanze tra ospiti dichiarati e incassi registrati. Chi non ha dichiarato nulla o ha dichiarato meno rischia un questionario ufficiale.
Il passaggio dei dati da Alloggiati Web al Fisco
La comunicazione alla Questura ha finalità di ordine pubblico, ma oggi l'Agenzia delle Entrate utilizza quelle stesse informazioni per verifiche fiscali. Inoltre, con l'anagrafe europea delle locazioni brevi, piattaforme come Airbnb e Booking trasmettono ogni mese i dati dei pernottamenti e il codice dell'immobile. Questo incrocio permette al Fisco di individuare i proprietari che mostrano ospiti ma nessun reddito corrispondente. La legge prevede l'invio di un questionario ai sensi dell'articolo 32 delle disposizioni sull'accertamento, chiedendo dettagli su ogni soggiorno, numero di ospiti e importo incassato.
La lettera del Fisco e le sanzioni per chi non risponde
Il questionario arriva soprattutto a chi non ha dichiarato nulla, ma può colpire anche albergatori, gestori di B&B e privati con affitti continuativi. Il termine per rispondere è di almeno 15 giorni, ma l'ufficio fissa la scadenza caso per caso. Ignorare la richiesta comporta una sanzione da 250 a 2.000 euro e il rischio di un accertamento induttivo, in cui l'ufficio stima i ricavi basandosi solo sulle presenze. Tuttavia, secondo la Cassazione (ordinanza n. 6092 del 2022), la preclusione delle prove vale solo se l'invito avvisa espressamente delle conseguenze. Per questo, è sempre consigliabile rispondere entro i termini, allegando documenti a sostegno.
Quando le presenze ingannano la stima dei ricavi
Un esempio concreto: un bilocale che accumula 180 presenze in un anno su Alloggiati Web non significa 180 pernottamenti pagati singolarmente. Cinque amici che restano tre notti generano 15 presenze ma un solo pagamento. Se l'ufficio applica una tariffa media di 65 euro a presenza, la stima induttiva sale a 11.700 euro, mentre gli incassi reali potrebbero fermarsi a 5.200 euro. La differenza è enorme e mostra l'importanza di fornire prove documentali come rendiconti delle piattaforme e estratti conto.
Cedolare secca o impresa quali differenze fiscali
Chi opta per la cedolare secca paga l'imposta sostitutiva sull'intero incasso lordo. Dal 2026, l'aliquota non è più unica al 21% per tutti gli immobili: la Legge di Bilancio ha introdotto una scala progressiva, con il 21% riservato a una sola unità e aliquote maggiori per le altre. Inoltre, se si gestiscono più di due immobili scatta la presunzione di attività d'impresa. Per chi opera come impresa, si deducono i costi reali e la ritenuta del 21% applicata dalle piattaforme funge da acconto. Gli incassi non gestiti tramite piattaforme sono spesso sotto esame.
Come rispondere al meglio al questionario fiscale
La strategia migliore è ricostruire ogni soggiorno incrociando presenze, prenotazioni, incassi e movimenti bancari. Recuperare i rendiconti delle piattaforme, le ricevute di pagamento e gli estratti conto. Chi usa il modello ordinario deve controllare che i redditi da locazione breve compaiano nel Quadro B del 730. Se il termine concesso è stretto, una richiesta motivata di proroga prima della scadenza permette di guadagnare tempo senza perdere il diritto di produrre prove. La trasparenza e la documentazione sono le armi migliori per difendersi dall'accertamento.