La Corte d'Appello di Ancona ha stabilito che il condominio deve remunerare il professionista incaricato dello studio di fattibilità, anche se i lavori non vengono mai eseguiti. Con la sentenza 636/2026, i giudici hanno respinto il ricorso di una condomina che si opponeva al pagamento della parcella dell'architetto, incaricato di valutare la fattibilità di un intervento Superbonus 110% poi naufragato per mancanza di unanimità sulle modifiche al decoro architettonico.
Il conferimento dell'incarico è vincolante per il condominio
La vicenda trae origine da una delibera assembleare del maggio 2021, con cui il condominio aveva affidato a un architetto l'incarico di redigere uno studio di fattibilità urbanistica, edilizia e tecnica per accedere al Superbonus 110%. L'assemblea aveva approvato l'incarico e il relativo preventivo. Successivamente, l'architetto consegnò l'elaborato, che attestava la fattibilità degli interventi. Tuttavia, emerse che alcune opere avrebbero modificato la facciata dell'edificio, incidendo sul decoro architettonico. Poiché non fu raggiunta l'unanimità richiesta, l'assemblea decise di non procedere. Nonostante ciò, nel bilancio condominiale del 31 gennaio 2023 fu inclusa la parcella del professionista, che il condominio pagò. Una condomina impugnò la delibera, sostenendo che il compenso non fosse dovuto per inadempimento del professionista.
La prestazione dell'architetto è di mezzi, non di risultato
La Corte ha chiarito che lo studio di fattibilità costituisce una prestazione professionale di mezzi, non un'obbligazione di risultato. L'architetto non garantisce la realizzazione dei lavori o l'ottenimento del Superbonus, ma si impegna a svolgere diligentemente l'attività richiesta. Nel caso concreto, l'architetto aveva adempiuto correttamente: aveva analizzato la possibilità tecnica e normativa dell'intervento. La decisione del condominio di non procedere non dimostra un errore professionale. I giudici hanno sottolineato che eventuali azioni per responsabilità avrebbero richiesto una specifica delibera assembleare, non potevano essere invocate per eludere il pagamento.
Le delibere precedenti non contestate rendono inefficace l'opposizione
La condomina aveva contestato anche la delibera di pagamento, ma la Corte ha osservato che esistevano due delibere precedenti non impugnate: la prima del 7 maggio 2021 (conferimento incarico) e la seconda del 18 marzo 2022 (decisione di non procedere). La delibera del 31 gennaio 2023 era meramente esecutiva di un'obbligazione già sorta. Il condominio aveva già assunto un impegno contrattuale, e la mancata esecuzione dei lavori non estingue il diritto del professionista al compenso. La Corte ha respinto anche l'eccezione di eccesso di potere, ritenendo che la maggioranza avesse perseguito un interesse legittimo, adempiendo a un obbligo contrattuale. Le contestazioni sul rendiconto sono state rigettate, poiché la spesa era chiaramente individuabile, sebbene imputata a un esercizio diverso da quello della prestazione.