Una recentissima pronuncia del Tribunale di Tivoli, sentenza n. 254 depositata il 5 marzo 2026, riporta l'attenzione su un principio che molti condomini tendono a sottovalutare. La regolare convocazione di tutti gli aventi diritto non è una formalità burocratica, ma un presupposto di validità dell'assemblea. Se anche un solo condomino non riceve l'avviso, o lo riceve in ritardo o in modo irregolare, la delibera assunta è annullabile. E non conta nulla il peso del suo voto ai fini del raggiungimento della maggioranza.
La decisione del giudice tiburtino si inserisce in un quadro giurisprudenziale ormai consolidato, che ruota attorno all'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma stabilisce che l'avviso di convocazione debba essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima adunanza. Le modalità di trasmissione ammesse sono diverse, dalla raccomandata alla posta elettronica certificata, dal fax alla consegna a mano. Quando l'assemblea si tiene in videoconferenza, l'avviso deve contenere anche le istruzioni per il collegamento telematico.
L'ordine del giorno deve consentire scelte consapevoli
Un ulteriore profilo di attenzione riguarda il contenuto dell'avviso. L'ordine del giorno non può essere generico o criptico, perché i condomini devono essere messi in condizione di conoscere in anticipo gli argomenti sui quali saranno chiamati a deliberare. Solo così possono partecipare in modo consapevole e preparato, valutando le implicazioni economiche e tecniche delle decisioni. La sentenza del Tribunale di Tivoli ribadisce che questo diritto all'informazione preventiva costituisce una componente essenziale della posizione del condomino, non un accessorio facoltativo.
Chi deve dimostrare la mancata convocazione
Sul piano processuale, la questione della prova è decisiva. Secondo la giurisprudenza della Cassazione, richiamata dalla pronuncia in esame, quando il condomino contesta di non essere stato convocato, spetta a lui dimostrare l'omessa convocazione. Tuttavia, non è sufficiente che l'amministratore affermi genericamente di aver spedito l'avviso. Deve provare di averlo fatto secondo le modalità previste dalla legge e nel rispetto del termine. La Cassazione civile, sezione seconda, con l'ordinanza n. 6735 del 2020, ha chiarito che l'onere della prova ricade sul condomino, ma l'amministratore non può limitarsi a una dichiarazione di stile. Deve produrre documentazione idonea, come ricevute di raccomandata o PEC, che attesti l'invio e la ricezione.
Un altro passaggio fondamentale è rappresentato dall'ordinanza n. 10361 del 19 aprile 2025 della Cassazione, sezione seconda. I giudici di legittimità hanno stabilito che il mancato raggiungimento dei quorum non rende nulla la delibera, ma solo annullabile. In pratica, la decisione resta valida ed efficace finché non viene impugnata nei termini di legge. Solo un condomino interessato può attivarsi per ottenere l'annullamento, e deve farlo tempestivamente.
I termini per impugnare la delibera
I tempi per l'impugnazione sono fissati dall'articolo 1137 del codice civile. Il condomino che era presente in assemblea e ha votato contro o si è astenuto deve proporre l'impugnazione entro trenta giorni dalla data della delibera. Chi era assente deve rispettare lo stesso termine, ma decorrente dalla comunicazione della delibera stessa. Superati questi termini, la delibera diventa definitiva e non è più contestabile, anche se presentava vizi evidenti.
La Suprema Corte ha richiamato anche i precedenti delle Sezioni Unite n. 4806 del 2005 e n. 9839 del 2021, che hanno delineato i casi di nullità. Si tratta di ipotesi estreme, come la mancanza di elementi essenziali dell'atto, l'oggetto illecito o impossibile, oppure le delibere che esulano dalle competenze dell'assemblea o ledono diritti individuali su parti comuni o proprietà esclusive. Tutti gli altri errori, dalla convocazione errata al quorum non raggiunto, dal numero eccessivo di deleghe ad altre irregolarità, non rendono nulla la delibera, ma solo annullabile se contestata nei tempi stabiliti.
Questo significa che anche le decisioni prese da soli due condomini presenti non sono prive di effetti. Producono conseguenze giuridiche, impegnano tutti i condomini e possono determinare l'avvio di lavori, pagamenti e modifiche gestionali, fino a eventuale impugnazione. Resta ferma la disciplina sui quorum contenuta nell'articolo 1136 del codice civile. In prima convocazione sono richieste presenze e millesimi elevati, mentre in seconda convocazione le soglie si abbassano. Ma la mancanza di quorum non è più un annullamento automatico, bensì un vizio sanabile solo se sollevato per tempo.
Per i condomini, la lezione è duplice. Da un lato, è fondamentale verificare sempre la regolarità della convocazione e la chiarezza dell'ordine del giorno. Dall'altro, è altrettanto importante non lasciar passare i trenta giorni per impugnare, perché una volta scaduti i termini la delibera resta valida a tutti gli effetti. L'amministratore, dal canto suo, deve prestare la massima attenzione alle modalità di convocazione, conservando prove documentali dell'invio e della ricezione. La sentenza del Tribunale di Tivoli rappresenta un monito per entrambe le parti, ricordando che il diritto di partecipare all'assemblea è un pilastro della vita condominiale.