Una recente sentenza del Tribunale di Palermo ha ribadito l’importanza della corretta procedura di convocazione alle assemblee condominiali, chiarendo che la consegna dell’avviso a un familiare non convivente e privo di delega rende la notifica invalida e può determinare l’annullamento della delibera.
Il caso esaminato dal Tribunale
Con la sentenza n. 2147 del 16 maggio 2025, il Tribunale di Palermo ha accolto il ricorso di un condomino che aveva impugnato una delibera assembleare per mancata convocazione. L’assemblea in questione aveva approvato il bilancio consuntivo 2021 e il preventivo per il 2023. Il condomino, non avendo ricevuto alcun avviso di convocazione né altra comunicazione successiva, ha scoperto l’esistenza della delibera solo in seguito al ricevimento di un decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali.
Il condominio si era difeso esibendo la distinta postale e l’avviso di ricevimento della raccomandata, inviata all’indirizzo della sorella del condomino. Tuttavia, il giudice ha rilevato che la sorella, pur usufruttuaria dell’immobile, non aveva dichiarato di essere convivente o delegata al ritiro della posta. Il certificato di residenza del destinatario confermava inoltre che lo stesso abitava in un altro stabile.
La decisione del giudice
Il Tribunale ha ritenuto che la notifica non fosse valida, in quanto non vi era garanzia che il destinatario fosse venuto a conoscenza dell’avviso. La comunicazione effettuata in modo irregolare ha così compromesso il diritto del condomino a partecipare all’assemblea. Per questo motivo, la delibera è stata annullata.
Il riferimento normativo: art. 66 disp. att. c.c.
L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile stabilisce le modalità con cui devono essere convocati i condomini:
- Raccomandata
- Posta elettronica certificata (PEC)
- Fax
- Consegna a mano
L’avviso deve essere inviato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea. È responsabilità dell’amministratore verificare l’indirizzo di recapito corretto, anche se i condomini sono tenuti a comunicarlo. Tale diligenza rientra tra gli obblighi fondamentali dell’amministratore nella gestione del condominio.
Annullabilità della delibera e termine per l’impugnazione
Secondo quanto previsto dall’art. 1137 del Codice Civile, l’omessa o irregolare convocazione di un condomino rende la delibera annullabile. Il termine per l’impugnazione è di 30 giorni dalla data della comunicazione della delibera o dalla sua conoscenza effettiva.
Implicazioni pratiche per amministratori e condomini
La sentenza del Tribunale di Palermo richiama l’attenzione sulla necessità di rispettare le formalità previste per la validità delle assemblee. Gli amministratori devono accertarsi con precisione degli indirizzi di residenza dei condomini e utilizzare i canali di comunicazione prescritti dalla legge. Allo stesso tempo, i condomini devono mantenere aggiornati i propri dati e, se necessario, delegare formalmente un familiare alla ricezione delle comunicazioni per evitare possibili controversie.