Un balcone costruito in aderenza al muro dell'edificio confinante può essere del tutto legittimo dal punto di vista urbanistico, ma questo non autorizza il proprietario a esercitare una veduta obliqua a distanza inferiore ai 75 centimetri né a far defluire acqua piovana o di lavaggio sulla proprietà del vicino. È il principio sancito dal Tribunale di Milano con la sentenza n. 6605/2026, che ha deciso una complessa controversia tra due condomini confinanti.
La ristrutturazione che ha innescato il contenzioso
La vicenda trae origine da una ristrutturazione eseguita alcuni anni fa su un edificio, nel corso della quale sono stati realizzati due balconi aggettanti, al primo e al secondo piano, in aderenza al muro cieco dell'immobile vicino. Il proprietario di quest'ultimo ha contestato due profili. Da un lato, la possibilità di esercitare dai nuovi balconi una veduta obliqua a una distanza inferiore ai 75 centimetri previsti dall'art. 906 del codice civile. Dall'altro, il sistema di smaltimento delle acque, che consentiva all'acqua piovana e a quella usata per lavare i balconi di raggiungere la parete dell'edificio confinante, formando rigagnoli e macchie.
L'attore ha chiesto di accertare l'inesistenza di servitù di veduta e di stillicidio, di ordinare la cessazione delle molestie, anche mediante demolizione o arretramento dei balconi, di sistemare gli scarichi e di riconoscere una penalità giornaliera per il ritardo nell'esecuzione, oltre al risarcimento dei danni.
Il condominio non è responsabile dei balconi aggettanti
Il primo punto affrontato dal Tribunale riguarda la legittimazione del condominio. I balconi aggettanti appartengono, in linea generale, ai proprietari delle singole unità immobiliari e non sono parti comuni ai sensi dell'art. 1117 del codice civile, fatta eccezione per gli elementi che abbiano una funzione decorativa o di rivestimento dell'edificio. Nel caso esaminato, le parti dei balconi coinvolte nella controversia avevano esclusivamente una funzione strutturale o di servizio delle singole proprietà. Il condominio è stato così ritenuto privo di legittimazione passiva e non responsabile. Le domande dovevano essere rivolte ai soli proprietari dei balconi aggettanti.
La costruzione in aderenza è legittima, ma la veduta obliqua no
I giudici hanno ritenuto legittima la costruzione in aderenza al muro confinante, ai sensi dell'art. 877 del codice civile, e non lesiva delle distanze tra costruzioni. Diversamente, dai balconi era possibile esercitare una veduta obliqua a meno di 75 centimetri, in violazione dell'art. 906 del codice civile. Le precedenti finestre non giustificavano la nuova veduta, perché i balconi avevano avanzato e ampliato il punto di osservazione. Il Tribunale ha perciò ordinato di eliminare la violazione ai sensi dell'art. 949 del codice civile, per garantire il pieno esercizio del diritto di proprietà altrui.
Non è stata però imposta la demolizione dei balconi. Possono bastare pannelli opachi o a maglie sottili, alti almeno 1,80 metri, come precisa il Tribunale di Milano, purché idonei a impedire l'inspectio e la prospectio, cioè la vista e l'affaccio sul fondo vicino.
Lo stillicidio sul muro del vicino è vietato senza titolo
Un'altra violazione ha riguardato lo stillicidio. Le prove effettuate dal consulente tecnico hanno dimostrato che l'acqua versata sui balconi defluiva verso l'esterno e raggiungeva la parete cieca dell'immobile confinante, formando veri e propri rigagnoli. Il fenomeno riguardava sia l'acqua piovana sia quella utilizzata per il lavaggio dei balconi. Il tecnico ha inoltre riscontrato l'assenza di un'adeguata lattoneria nei punti critici e la particolare brevità della soglia del balcone superiore, elementi che favorivano il gocciolamento sulla facciata.
In assenza di uno specifico titolo costitutivo della servitù di stillicidio, il proprietario non può imporlo al vicino. La magistratura ha rimarcato che l'acqua, generalmente piovana, non può finire sul muro del vicino. I proprietari dei balconi sono stati pertanto condannati a eliminare le cause dello scolo delle acque sul fondo confinante. Il principio può assumere rilievo anche nella differente situazione pratica dei rapporti tra balconi sovrapposti. Il proprietario del balcone superiore non può, attraverso un sistema di scarico inadeguato, provocare il deflusso delle acque piovane sul balcone o sulla proprietà sottostante, arrecando un pregiudizio al vicino. Anche in questo caso, la legittimità dello scolo deve essere valutata in concreto, considerando le caratteristiche dell'impianto e l'eventuale esistenza di un titolo o di disposizioni del regolamento condominiale che disciplinino il deflusso delle acque. Per approfondire temi analoghi di contenzioso condominiale, si rimanda a questa analisi sulla sentenza.
Nessun risarcimento automatico per la compressione del diritto di proprietà
Ritornando alla vicenda in oggetto, la violazione della proprietà non ha comportato automaticamente il diritto al risarcimento. Il Tribunale ha infatti respinto la domanda risarcitoria perché non è stata dimostrata una condotta dolosa o colposa, imputabile agli attuali proprietari. Questi ultimi avevano acquistato gli immobili dopo la realizzazione dei balconi e non erano, conseguentemente, gli autori materiali delle opere. È mancata altresì una prova sufficientemente precisa del nesso causale tra lo stillicidio e gli ammaloramenti della parete, sulla quale incidevano anche la vetustà dell'intonaco, le colature di cemento e gli effetti dei ponteggi utilizzati durante la ristrutturazione.
Non solo. Neppure la semplice compressione del diritto di proprietà costituisce, di per sé, un danno risarcibile. Di volta in volta occorre dimostrare un concreto danno-conseguenza della servitù di fatto, cioè priva di titolo costitutivo, che in questo contenzioso non è stato provato.
Il Tribunale ha poi respinto la richiesta di una penalità di 90 euro al giorno prevista dall'art. 614 bis del codice di procedura civile per il ritardo nell'adempimento, ritenendola iniqua in relazione alla limitata entità degli interventi richiesti e anche considerando il tempo trascorso prima della promozione del giudizio. La condanna alla cessazione delle violazioni è comunque immediatamente efficace. I proprietari dei balconi sono stati condannati a rifondere all'attore i due terzi delle spese di lite, con compensazione del restante terzo.
In definitiva, al di là dell'esito giudiziario della specifica vicenda, con la sentenza n. 6605/2026 il Tribunale di Milano ha evidenziato una significativa distinzione. Un balcone può essere urbanisticamente legittimo e, nello stesso tempo, violare i diritti civilistici del vicino. La costruzione in aderenza può essere ammessa, ma non autorizza una veduta obliqua a distanza illegale né consente di scaricare le acque sulla proprietà confinante senza un valido titolo.