La Corte di Cassazione ha recentemente chiarito i presupposti per l'acquisto per usucapione di un sottotetto condominiale da parte di un singolo condomino. La decisione, che si inserisce in un filone giurisprudenziale consolidato, conferma che il semplice utilizzo esclusivo come deposito non è sufficiente, ma occorre un possesso che escluda materialmente gli altri condomini per almeno venti anni.
La natura giuridica del sottotetto condominiale
Il primo passo per valutare una possibile usucapione è accertare se il sottotetto sia una parte comune o una pertinenza esclusiva. Secondo la giurisprudenza, il sottotetto assume natura pertinenziale quando è destinato esclusivamente all'isolamento termico e alla protezione dell'appartamento sottostante, fungendo da camera d'aria priva di autonoma utilizzabilità. In tal caso, appartiene al proprietario dell'ultimo piano. Al contrario, è parte comune quando, per caratteristiche oggettive, è potenzialmente destinato all'uso collettivo, all'ospitalità di impianti condominiali o all'accesso al tetto per la manutenzione. Solo in questa seconda ipotesi può sorgere un diritto di usucapione a favore di un condomino.
I presupposti per l'usucapione del bene comune
Per acquistare per usucapione un sottotetto comune, il condomino deve dimostrare un possesso esclusivo, continuo, pacifico e ininterrotto per venti anni, manifestando la volontà di comportarsi come unico proprietario (uti dominus) e non come semplice comproprietario (uti condominus). La Cassazione richiede atti materiali inequivocabilmente incompatibili con il diritto degli altri condomini, come il bloccaggio della botola di accesso o la realizzazione di opere che impediscano l'accesso a tutti gli altri. Il mero utilizzo esclusivo come deposito, anche prolungato, non basta se gli altri condomini conservano la possibilità potenziale di accedere al locale.
Indici del possesso esclusivo riconosciuti dalla giurisprudenza
La Corte ha individuato come indici tipici del possesso esclusivo la chiusura definitiva dell'unico accesso mediante inchiodatura o bloccaggio della botola, oppure la recinzione di una porzione comune che ne impedisca l'utilizzo da parte degli altri partecipanti. Ulteriore requisito è la pubblicità del possesso: il comportamento deve essere conoscibile da una generalità di soggetti, non solo da una ristretta cerchia. A tal proposito, la Cassazione ha escluso l'usucapione quando l'accesso avviene esclusivamente dall'interno dell'appartamento dell'ultimo piano, rendendo il possesso non percepibile dalla collettività dei condomini (sentenza n. 6544/2025).
L'onere della prova e il ruolo dell'amministratore di condominio
L'onere di provare tutti gli elementi dell'usucapione grava interamente sul condomino che la invoca. Questi deve dimostrare non solo gli atti di interversione del possesso, ma anche la loro protrazione per l'intero ventennio. L'amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio per tutelare i diritti condominiali senza bisogno di uno specifico mandato assembleare, purché la questione rientri nelle sue competenze istituzionali. In caso contrario, è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea. La sentenza in commento ribadisce che la tolleranza o il disinteresse degli altri condomini non determina la perdita del loro diritto, né trasforma il compossesso in possesso esclusivo.