L'assemblea condominiale approva il rifacimento della facciata, il tetto o un intervento sulle parti comuni. Un condomino vota contro perché ritiene la decisione illegittima o la spesa eccessiva. La maggioranza però approva. A quel punto, il condomino può impugnare la delibera, ma attenzione: l'impugnazione da sola non ferma i lavori. Per bloccare il cantiere prima che il giudice si pronunci sulla validità della delibera, è necessario richiedere anche una sospensione cautelare. La differenza è fondamentale: una cosa è chiedere al giudice di accertare l'illegittimità della delibera, altra cosa è chiedergli di bloccarne immediatamente l'esecuzione.
La delibera approvata vincola tutti i condomini, anche chi ha votato contro
Una volta approvata nel rispetto delle maggioranze previste dalla legge, la delibera assembleare vincola tutti i condomini. Non cambia la situazione il fatto che uno di loro abbia votato contro. Il voto contrario serve, tra l'altro, a qualificare la posizione del condomino ai fini dell'eventuale impugnazione, ma non attribuisce il potere di impedire autonomamente l'esecuzione della decisione. Se l'assemblea approva i lavori e l'amministratore procede con gli adempimenti necessari, il singolo condomino non può semplicemente ordinare di fermare il cantiere. Se ritiene che la decisione sia illegittima, deve utilizzare gli strumenti previsti dalla legge.
I termini per impugnare la delibera decorrono dalla data dell'assemblea o dalla comunicazione del verbale
Il principale strumento di tutela è l'impugnazione davanti al giudice. Il condomino assente, dissenziente o astenuto può contestare la deliberazione quando ritiene che sia contraria alla legge o al regolamento condominiale. Ma attenzione ai tempi. Quando si tratta di una deliberazione annullabile, il termine ordinario per impugnarla è di 30 giorni. Per il condomino presente che ha votato contro o si è astenuto, il termine decorre dalla data dell'assemblea. Per il condomino assente, decorre dalla comunicazione del verbale. Questo termine è particolarmente importante quando i lavori sono imminenti: non bisogna aspettare che il cantiere venga aperto per decidere se agire.
Annullabilità e nullità della delibera richiedono analisi diverse
Non tutte le irregolarità producono lo stesso effetto. Una delibera può essere annullabile oppure, nei casi più gravi, nulla. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno individuato tra le ipotesi di nullità quelle caratterizzate dalla mancanza di elementi essenziali della deliberazione, dall'impossibilità dell'oggetto o dal contenuto illecito, nonché le decisioni che incidono su diritti individuali dei condomini estranei alle attribuzioni dell'assemblea. Per questo non è sufficiente affermare che una delibera è 'illegittima': bisogna capire quale sia concretamente il vizio e quale conseguenza giuridica comporti. Approfondimenti giuridici chiariscono che l'impugnazione non sospende automaticamente l'efficacia della delibera.
L'impugnazione non sospende automaticamente l'esecuzione
Attenzione: impugnare la delibera non significa bloccare i lavori. È questo l'errore più comune. Il condomino presenta l'impugnazione e pensa che, fino alla sentenza, tutto debba rimanere fermo. Non è così. L'impugnazione infatti non sospende automaticamente l'efficacia della delibera. Questo significa che, mentre il processo è ancora in corso, l'amministratore può trovarsi nella condizione di dare esecuzione alla decisione assembleare. E, se si tratta di lavori, il rischio è evidente: quando arriverà la sentenza, il cantiere potrebbe essere già terminato. Per questo, in presenza di una situazione urgente, l'impugnazione deve essere valutata insieme alla possibilità di chiedere una tutela cautelare.
Come ottenere la sospensione dei lavori: fumus boni iuris e periculum in mora
Il condomino può chiedere al giudice la sospensione dell'esecuzione della delibera. Si tratta di una misura cautelare che ha una funzione precisa: impedire temporaneamente che la decisione venga eseguita mentre viene accertata la sua legittimità. Il giudice, però, non concede automaticamente la sospensione solo perché è stata presentata un'impugnazione. Devono essere valutati i presupposti della tutela cautelare, ovvero la possibile fondatezza dell'impugnazione e il rischio di un danno grave. Il primo requisito, tradizionalmente indicato come fumus boni iuris, richiede che il giudice verifichi se le ragioni del condomino presentano una concreta plausibilità. In altre parole, non è sufficiente dire: 'Non sono d'accordo con i lavori'. Occorre spiegare perché la delibera potrebbe essere illegittima. Potrebbero, a seconda dei casi, venire in rilievo problemi relativi alla convocazione, alle maggioranze, all'oggetto della decisione, alle competenze dell'assemblea, alla ripartizione delle spese o alla violazione di norme di legge o del regolamento condominiale.
Ancora più importante è il periculum in mora, cioè il rischio che attendere la decisione definitiva possa provocare un danno grave e difficilmente riparabile. Ed è qui che spesso si gioca la partita della sospensione. Non basta sostenere che i lavori costano molto. Bisogna dimostrare che l'esecuzione immediata della delibera potrebbe produrre conseguenze che sarebbe difficile eliminare successivamente. La situazione, ad esempio, può essere particolarmente delicata quando i lavori comportano demolizioni, modifiche strutturali, trasformazioni permanenti delle parti comuni, interventi difficilmente reversibili, alterazioni che non possono essere facilmente ripristinate, conseguenze patrimoniali difficilmente recuperabili.
In sintesi, il condomino che intende opporsi a lavori deliberati dall'assemblea deve agire tempestivamente, valutando con attenzione sia l'impugnazione sia la richiesta di sospensione cautelare. Solo così potrà sperare di bloccare il cantiere prima che sia troppo tardi. La partita si gioca sulla capacità di dimostrare al giudice la fondatezza delle proprie ragioni e l'urgenza di evitare un pregiudizio irreparabile.