Chi vive in una casa ricevuta in comodato, tipicamente da un genitore o da un altro parente, e decide di ristrutturarla sostenendo personalmente le spese, può accedere alla detrazione fiscale per il recupero edilizio. Il diritto non è riservato al proprietario. La normativa di riferimento, l'articolo 16-bis del TUIR, parla infatti di contribuenti che possiedono o detengono l'immobile sulla base di un titolo idoneo. La circolare n. 57 del 1998 dell'Amministrazione finanziaria ha chiarito da tempo che la detrazione spetta al proprietario, al nudo proprietario, al titolare di un diritto reale, all'inquilino e al comodatario in quanto detentori qualificati del bene.
La percentuale base della detrazione è fissata al 36 per cento con un limite di spesa di 48.000 euro. Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024 l'aliquota era stata elevata al 50 per cento con un tetto di 96.000 euro. Dal 2025 le diverse manovre finanziarie hanno differenziato le aliquote in base alla posizione del contribuente. La misura maggiorata spetta ai proprietari e ai titolari di diritti reali di godimento che intervengono sull'abitazione principale. A tutti gli altri contribuenti si applica l'aliquota ridotta. Il comodatario rientra in questa seconda categoria perché è titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto reale. Per le spese sostenute nel 2026 accede quindi al 36 per cento anche quando l'immobile costituisce la sua abitazione principale. Resta comunque necessario verificare anno per anno l'aliquota e il limite fissati dalla legge di bilancio vigente.
Il nodo della registrazione del contratto
Il punto critico riguarda la registrazione del contratto di comodato. Una parte significativa della giurisprudenza tributaria ritiene che la registrazione non sia una condizione indispensabile. Questo orientamento si richiama all'ordinanza della Corte di Cassazione n. 13424 del 2021, secondo cui la legge istitutiva dell'agevolazione, nel riconoscere il beneficio anche ai detentori, non impone alcun obbligo di registrazione della scrittura privata costitutiva della detenzione. In questa prospettiva la detenzione può essere desunta da altri elementi di fatto ritenuti idonei a dimostrare la durata anteriore alle spese, come la residenza anagrafica, l'allaccio delle utenze, il pagamento degli oneri condominiali e le comunicazioni trasmesse al fisco.
La prassi amministrativa e la giurisprudenza di merito più recente continuano però a considerare la registrazione anteriore ai lavori un requisito imprescindibile. La circolare n. 8 del 2025 dell'Agenzia delle entrate afferma che la detrazione spetta anche ai detentori come il comodatario a condizione che siano in possesso del consenso all'esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la conservazione dell'immobile risulti da un contratto di comodato regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori e sussista al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, anche se antecedente al predetto avvio. Nel rispetto di ogni altra condizione è possibile fruire della detrazione del 36 per cento delle spese sostenute.
Le cautele per non perdere il beneficio
Per accedere con sicurezza alla detrazione il comodatario dovrebbe stipulare il comodato in forma scritta e registrarlo prima dell'inizio dei lavori o del primo pagamento. Deve inoltre munirsi del consenso scritto del proprietario all'esecuzione degli interventi, da formalizzare al più tardi entro la presentazione della dichiarazione dei redditi. È poi opportuno conservare la prova della data di inizio dei lavori, rappresentata dal titolo abilitativo o da una dichiarazione sostitutiva. Allineate alla necessità della registrazione anteriormente all'inizio dei lavori sono alcune decisioni del 2025. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Napoli con sentenza n. 11743 del 2025 ha ribadito che il comodatario può beneficiare della detrazione a condizione che disponga del consenso del proprietario e che il contratto risulti regolarmente registrato al momento di avvio degli interventi o al momento del pagamento delle spese se questo è precedente all'inizio dei lavori.
Un'impostazione ancora più rigorosa emerge dalla sentenza della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia n. 2889 del 2025, depositata il 16 aprile 2025, che ha definito la registrazione del contratto un presupposto indefettibile per il riconoscimento della legittimazione a fruire della detrazione. Nella medesima direzione si colloca, con riferimento all'anno 2024, la sentenza della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Reggio Emilia n. 143 del 2024, secondo cui il titolo idoneo a legittimare la detrazione può certamente consistere in un contratto di comodato, ma quest'ultimo deve essere necessariamente registrato. La formalità, secondo i giudici, deve essere eseguita prima della data di inizio dei lavori e non può essere validamente sostituita da una registrazione successiva. Alla luce del quadro delineato la soluzione più prudente resta quindi registrare il comodato prima di avviare gli interventi, riservando i mezzi di prova alternativi alla difesa in sede contenziosa. Come ricordato in altre analisi sulle novità giuridiche, la forma scritta e la tempestività degli adempimenti restano centrali per non perdere i benefici fiscali.