La sostituzione dei serramenti domestici rappresenta uno degli interventi edilizi più frequenti, ma anche uno dei più equivocati dal punto di vista normativo. Il TAR Piemonte, con la sentenza n. 1105 pubblicata il 16 maggio 2026, ha offerto un chiarimento decisivo su quando il rinnovo degli infissi rimane un intervento di manutenzione straordinaria, sufficiente la SCIA, e quando invece si trasforma in ristrutturazione edilizia, con obbligo di permesso di costruire. La pronuncia nasce da un contenzioso tra due proprietari di immobili confinanti a Nichelino, in provincia di Torino, incentrato sulla trasformazione di un ex capannone industriale in centro medico.
Il caso di Nichelino e la lite tra vicini sul cambio di vedute
La vicenda riguarda due fabbricati che negli anni Sessanta costituivano un unico complesso produttivo, poi frazionato nel 1984 in due proprietà autonome, separate da un muro e da alcune aperture affacciate sul fondo altrui. Nel 2024, la società proprietaria di uno dei due edifici ha avviato i lavori per convertire un mobilificio in centro medico, sostituendo i vecchi serramenti con infissi a taglio termico e modificando l'apertura delle parti vetrate per adeguarsi alle normative energetiche e igienico-sanitarie. L'intervento è partito con una SCIA, seguita da un permesso di costruire per il cambio di destinazione d'uso. I vicini hanno contestato l'operazione, sostenendo che i nuovi infissi avessero trasformato semplici luci in vedute dirette, violando le distanze minime dal confine previste dal codice civile.
La configurazione legittima preesistente conta più dell'ultimo cantiere
Prima di valutare se i nuovi serramenti rendessero l'affaccio più agevole, il TAR ha ricostruito la storia urbanistica dell'edificio, risalendo alla licenza edilizia originaria, passando per un condono del 1989 e per un'autorizzazione in variante del 1991 che aveva già consentito il passaggio dai telai in ferro a infissi in alluminio con diversa fattura delle parti vetrate. Confrontando i disegni di quella variante con quelli depositati per l'intervento recente, i giudici hanno riscontrato una continuità sostanziale nella collocazione e nelle dimensioni delle finestre. Le vedute contestate non erano una novità dell'ultimo cantiere, ma esistevano da oltre trent'anni. Questo passaggio è cruciale, perché dimostra che il giudizio sull'intervento non può prescindere dalla configurazione legittima già presente nell'immobile.
Il foro nella muratura prevale sull'infisso nella qualificazione dell'intervento
Il confine tra manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia è fissato dall'articolo 3 del Testo Unico Edilizia. La manutenzione straordinaria comprende gli interventi sui prospetti di edifici già legittimi, purché non ne alterino l'assetto strutturale. La ristrutturazione scatta quando l'insieme delle opere genera un complesso edilizio sostanzialmente diverso da quello originario. Nel caso esaminato, il TAR ha ritenuto decisivo il fatto che nessun lavoro avesse modificato posizione, dimensione o allineamento dei fori finestrati. La modifica riguardava soltanto i serramenti e le porzioni apribili, non la struttura muraria che li ospita. I giudici hanno richiamato un orientamento consolidato, secondo cui il rinnovo di serramenti, infissi, serrande e abbaini rientra tra le finiture dell'edificio e va qualificato come manutenzione straordinaria, indipendentemente dal materiale scelto per la sostituzione, come già affermato dal TAR Veneto con la sentenza n. 379/2024 e dal TAR Campania con la n. 827/2017.
Vedute sul lato est e semplici luci sul lato nord
Il TAR ha poi distinto tra i due prospetti coinvolti. Sul lato est, le aperture erano già vedute a pieno titolo e su di esse gravava anche una servitù costituita al momento del frazionamento del 1984. L'atto di compravendita aveva derogato espressamente alla disciplina codicistica sulle distanze, richiamando l'articolo 46 delle norme tecniche comunali, che ammette la deroga in presenza di un accordo formalizzato con atto pubblico. Sul lato nord, invece, le aperture si trovavano a un'altezza superiore ai due metri e mezzo dal pavimento, tale da escludere ogni possibilità di affaccio. Per queste finestre il TAR ha parlato di semplici luci, sottolineando che anche in questo caso la sostituzione degli infissi non aveva alterato altezza, posizione o dimensioni dei vani preesistenti.
Il Comune non è arbitro delle liti tra privati
La sentenza affronta anche il tema dei limiti del controllo comunale nei rapporti di vicinato. Il TAR ribadisce che la clausola di salvezza dei diritti dei terzi non trasforma il Comune in arbitro delle liti private, ma non lo autorizza nemmeno a ignorarle del tutto. Il Comune deve verificare che esista il titolo per intervenire sull'immobile, mentre la soluzione dei contrasti tra privati spetta soltanto al giudice civile, unico soggetto titolare a dirimere tali controversie. Il titolo edilizio opera sul piano pubblicistico e non attribuisce al richiedente diritti soggettivi nei confronti dei privati, la cui titolarità va sempre verificata secondo le regole del diritto comune.
Cosa fare in pratica prima di sostituire gli infissi
Il ricorso è stato respinto e i ricorrenti dovranno pagare le spese di giudizio. Dalla sentenza n. 1105 del 2026 emerge un principio operativo chiaro. Prima di stabilire se un intervento sugli infissi resti manutenzione straordinaria, occorre verificare la configurazione legittima delle aperture attraverso i titoli edilizi pregressi dell'immobile. Solo dopo ha senso chiedersi se i lavori abbiano toccato anche la muratura, ampliando, spostando o riducendo i vani finestrati. Questo approccio, già seguito in altre pronunce come quelle citate, offre un criterio oggettivo per distinguere la semplice sostituzione dei serramenti dalla ristrutturazione edilizia. Per i proprietari, la raccomandazione è di raccogliere sempre la documentazione storica dell'edificio e di confrontarla con il progetto prima di presentare una SCIA, per evitare contestazioni e contenziosi.