Acqua calda intermittente, impianto privo di libretto di manutenzione e riparazioni ordinarie inutili. Quando un elettrodomestico essenziale come lo scaldabagno smette di funzionare per vetustà e non per colpa dell'inquilino, la sostituzione spetta al proprietario. E se il disservizio compromette il godimento dell'abitazione, il conduttore ha diritto anche a una riduzione del canone. È il principio sancito dalla sentenza n. 12742 del 10 settembre 2025 del Tribunale di Roma, che ha riconosciuto un taglio del 10% sul canone per il periodo di malfunzionamento documentato.
La vicenda giudiziaria e le contestazioni della proprietaria
Al centro della causa c'era un appartamento in locazione il cui scaldabagno a gas erogava acqua calda solo a intermittenza. Il conduttore, dopo aver inutilmente segnalato il problema, ha citato in giudizio la locatrice chiedendo la sostituzione dell'apparecchio, il ripristino delle opere murarie eventualmente danneggiate e, in via subordinata, una riduzione del canone per il periodo di inefficienza. La proprietaria ha respinto ogni addebito sostenendo che l'immobile era stato consegnato in buone condizioni e che l'inquilino aveva dichiarato di averlo trovato idoneo all'uso pattuito. Secondo la difesa della locatrice, inoltre, le anomalie dell'impianto idrico potevano dipendere dalla mancata manutenzione ordinaria da parte del conduttore, in particolare dalla pulizia di filtri e soffioni.
La consulenza tecnica e l'esclusione della colpa dell'inquilino
Il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica d'ufficio che è risultata decisiva. Gli accertamenti hanno confermato la vetustà dell'impianto e l'assenza del libretto di manutenzione, documentazione che il conduttore ha dichiarato di non aver mai ricevuto. Una società specializzata, interpellata successivamente, aveva rilevato irregolarità e, in mancanza della documentazione necessaria, non aveva proceduto all'intervento. Il quadro probatorio ha quindi escluso che il malfunzionamento fosse riconducibile a una condotta colposa dell'inquilino. La mancanza di una stabile erogazione di acqua calda, ha osservato il giudice, incide concretamente sulla possibilità di utilizzare l'abitazione secondo la sua normale destinazione.
Ripartizione delle spese, art. 1576 c.c. e orientamento della Cassazione
La disciplina di riferimento è l'art. 1576 del codice civile, secondo cui il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che spettano al conduttore. La distinzione non è formale. Occorre valutare la natura dell'intervento e, soprattutto, la causa del guasto. Se il deterioramento deriva dall'uso quotidiano e rientra nella piccola manutenzione, la spesa può essere a carico dell'inquilino. Se invece il malfunzionamento consegue alla vetustà dell'impianto, al normale deterioramento o a una situazione preesistente alla locazione, l'onere ricade sul proprietario. Sul punto la giurisprudenza è consolidata. La Cassazione civile, sezione III, con la sentenza n. 772 del 9 febbraio 1982, ha chiarito che quando la riparazione o la sostituzione di un apparecchio si rende necessaria per il normale deterioramento dovuto al tempo e non per un utilizzo scorretto del conduttore, il relativo costo grava sul locatore. Nel caso romano gli accertamenti tecnici hanno confermato questa dinamica, portando il Tribunale a porre a carico della proprietaria l'obbligo di sostituire lo scaldabagno.
La riduzione del canone del 10% ex art. 1584 c.c.
La controversia presenta un ulteriore profilo di interesse, il rapporto tra il malfunzionamento dell'impianto e il diritto del conduttore a una riduzione del corrispettivo. Il riferimento è all'art. 1584 c.c., che disciplina la riduzione del canone quando l'esecuzione delle riparazioni incide sul godimento della cosa locata. Nel caso concreto il Tribunale ha ritenuto che la mancata disponibilità regolare dell'acqua calda avesse determinato una limitazione apprezzabile del godimento dell'abitazione. L'acqua calda sanitaria è una componente essenziale della normale fruizione di un immobile abitativo e la sua erogazione intermittente, soprattutto quando il problema si protrae nel tempo, non può essere considerata un semplice disagio marginale. La valutazione va compiuta considerando la gravità del disservizio, la sua durata e l'incidenza concreta sul godimento. Alla luce degli accertamenti, il Tribunale ha riconosciuto al conduttore una riduzione del canone nella misura del 10% per il periodo in cui il malfunzionamento è stato documentato. La decisione offre un criterio utile anche in casi analoghi, come quelli affrontati in altre pronunce su tematiche locatizie.
Effetti pratici per inquilini e proprietari
Per i conduttori la sentenza conferma che non ogni intervento su un impianto può essere scaricato sull'inquilino. Quando l'apparecchio ha esaurito la propria funzionalità per vetustà, la sostituzione è un obbligo del locatore. Per i proprietari, invece, emerge l'importanza di conservare la documentazione di manutenzione e di intervenire tempestivamente per evitare che un guasto si trasformi in una riduzione del canone. La pronuncia del Tribunale di Roma si inserisce in un orientamento consolidato che distingue tra piccola manutenzione e riparazioni strutturali, ricordando che il diritto all'acqua calda non è un lusso ma un elemento qualificante del godimento dell'abitazione. In un mercato degli affitti sempre più teso, la chiarezza su chi paga cosa diventa uno strumento di tutela per entrambe le parti.