L'equilibrio tra la libertà di mettere a reddito un immobile e la necessità di garantire alloggi a prezzi accessibili è diventato uno dei nodi centrali delle politiche abitative europee. La crescita delle locazioni turistiche ha alimentato un dibattito che oggi trova una prima risposta organica nel quadro normativo proposto dalla Commissione europea con l'Affordable Housing Act, un pacchetto di misure che introduce per la prima volta criteri comuni per individuare le aree sottoposte a pressione abitativa e gli strumenti per intervenire, comprese le limitazioni agli affitti brevi.
Il parametro degli otto anni di reddito disponibile pro capite
Il cuore del nuovo impianto è la metodologia condivisa per definire quando un territorio può essere considerato sotto stress abitativo. Il primo indicatore è il rapporto tra il prezzo delle abitazioni e il reddito disponibile. La soglia fissata dalla Commissione è pari a 8. In termini pratici, un'area rientra tra quelle caratterizzate da pressione abitativa quando sono necessari almeno otto anni di reddito disponibile pro capite per acquistare un'abitazione di dimensioni medie nel mercato residenziale di riferimento. Non si tratta però di una fotografia statica. Per qualificare un territorio come area sotto pressione occorre anche valutare se, in assenza di interventi, sia improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi. La valutazione dovrà tenere conto dell'andamento demografico e dell'equilibrio tra domanda e offerta di abitazioni.
La prima casa del proprietario resta fuori dalle restrizioni
Una delle novità più rilevanti riguarda la cosiddetta prima casa. Le eventuali restrizioni agli affitti brevi non dovrebbero colpire chi mette temporaneamente a reddito la propria abitazione principale. La previsione introduce quindi una distinzione netta tra chi gestisce immobili destinati strutturalmente al mercato turistico e il proprietario che utilizza occasionalmente la propria casa, anche per soggiorni di breve durata. Le misure eventualmente adottate avranno inoltre una durata massima di cinque anni e dovranno essere sottoposte a revisione al termine del periodo, così da verificare se le condizioni che ne avevano giustificato l'introduzione siano ancora presenti. Qualora vengano meno, la misura dovrà essere ritirata senza indebito ritardo.
Autorizzazioni, tetti numerici e standard minimi, il catalogo degli strumenti
L'Unione europea non introduce una disciplina uniforme degli affitti brevi, ma stabilisce criteri comuni per consentire interventi mirati nei territori maggiormente sotto pressione. Un'analisi predisposta per la commissione competente del Parlamento europeo ha individuato i principali modelli già sperimentati nei diversi Paesi dell'Unione, un vero catalogo di strumenti a disposizione delle amministrazioni. Il primo modello è quello delle autorizzazioni e divieti. L'attività di affitto breve può essere esercitata soltanto dopo aver ottenuto il via libera dell'autorità locale, soluzione utilizzata soprattutto per le attività svolte in forma professionale. Le autorizzazioni possono essere accompagnate da limitazioni territoriali. In alcune zone della città potrebbe essere impedito il rilascio di nuove autorizzazioni, oppure potrebbe essere vietato del tutto l'avvio di nuove locazioni brevi. Un ulteriore strumento consiste nell'introduzione di un limite al numero di notti per cui un immobile può essere affittato ogni anno, con la finalità di contenere la presenza delle locazioni turistiche e ridurne l'impatto sul mercato abitativo e sull'organizzazione delle città.
Il modello Napoli e l'obbligo di cambio di destinazione d'uso
Il secondo modello è quello dei limiti quantitativi. L'amministrazione può stabilire che gli immobili destinati agli affitti brevi non possano superare una determinata percentuale del patrimonio abitativo di un quartiere, di una zona o dell'intero territorio comunale. L'obiettivo è preservare un equilibrio tra le diverse funzioni urbane, evitando che intere aree vengano progressivamente trasformate in zone caratterizzate prevalentemente da attività ricettive. Il Consiglio del Comune di Napoli, ad esempio, ha approvato a maggioranza la norma del cosiddetto 70/30. In un palazzo con dieci appartamenti, al massimo tre potranno essere destinati alla ricettività extralberghiera, mentre gli altri sette dovranno restare civili abitazioni. Contestualmente la medesima amministrazione ha introdotto anche l'obbligo del cambio di destinazione d'uso, attraverso specifici titoli autorizzativi, con l'obiettivo di rendere più chiaro quanti immobili vengono effettivamente sottratti alla funzione residenziale per essere destinati al mercato turistico.
Requisiti minimi e leva fiscale, le altre strade percorribili
Il terzo modello riguarda i requisiti e gli standard minimi. Le restrizioni non riguardano soltanto il numero di immobili o le modalità con cui possono essere affittati. Molti Comuni hanno introdotto, o possono introdurre, anche requisiti minimi per gli appartamenti destinati alle locazioni brevi. Si tratta di condizioni relative, ad esempio, alla superficie dell'immobile in rapporto al numero degli ospiti, alle dimensioni delle camere, ai requisiti di abitabilità e agli standard di sicurezza. Particolare attenzione può essere riservata alle misure antincendio e alla presenza di dispositivi e dotazioni obbligatorie. In questo ambito, diverse prescrizioni sono già previste dalla normativa italiana a livello nazionale e locale. Il quarto modello è quello dell'aumento del carico fiscale. In Italia, diversi Comuni sono già intervenuti sulla TARI, prevedendo una diversa classificazione degli immobili destinati agli affitti turistici.
La stretta fiscale italiana e il limite dei due appartamenti
Il quadro europeo si innesta su una disciplina nazionale che negli ultimi anni è stata progressivamente rafforzata. In Italia il legislatore è intervenuto sulla disciplina delle locazioni brevi introducendo nuovi obblighi e controlli. La novità più recente riguarda il numero di appartamenti che possono essere destinati alle locazioni brevi mantenendo il relativo regime fiscale. Dal periodo d'imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto soltanto quando sono destinati a tale attività non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Oltre tale soglia, la legge presume che l'attività sia esercitata in forma imprenditoriale. Un passaggio che, combinato con i nuovi criteri europei, delinea un quadro in cui la gestione degli affitti turistici nelle aree più costose dovrà confrontarsi con limiti più stringenti e con una maggiore attenzione alla destinazione residenziale degli immobili.