Una villetta bifamiliare di poco meno di 137mila euro, una comunione ereditaria tra marito e nipote, e un frazionamento impossibile senza distruggere il valore del bene. La sentenza n. 770/2026 del Tribunale di Pavia entra nel cuore delle divisioni ereditarie e fissa un principio che interessa migliaia di famiglie italiane. Quando l'immobile non è comodamente divisibile, il coerede con la quota maggiore può chiedere di incassare l'intera proprietà e pagare agli altri solo un conguaglio in denaro. Ma il calcolo di quel conguaglio nasconde una sorpresa. Nel caso deciso dai giudici lombardi, il valore del diritto di abitazione del coniuge superstite è stato sottratto dalla base di calcolo, riducendo di circa 22mila euro la somma dovuta alla nipote rispetto a quanto sarebbe risultato considerando il valore pieno dell'immobile.
La vicenda ereditaria e le quote in gioco
La defunta era proprietaria per intero di una delle due unità immobiliari di una villetta bifamiliare. L'altra unità apparteneva a soggetti estranei alla causa, quindi il giudizio ha riguardato solo la prima. Alla morte della donna, l'immobile è passato in comunione al marito, titolare di due terzi del bene, e alla nipote, cui spettava il restante terzo. Il vedovo ha chiesto lo scioglimento della comunione e l'assegnazione integrale dell'immobile con compensazione in denaro alla nipote. Quest'ultima, pur avendo ricevuto gli atti, non si è costituita in giudizio ed è rimasta contumace. Prima di procedere, il Tribunale ha verificato che entrambe le parti avessero accettato l'eredità. Per il coniuge superstite, l'accettazione tacita è stata desunta da comportamenti incompatibili con la volontà di rinunciare. In particolare, l'invio di una richiesta stragiudiziale di scioglimento della comunione, la partecipazione alla mediazione e l'avvio della causa. Per la nipote, il giudice ha richiamato la giurisprudenza di legittimità e ha considerato decisiva la voltura catastale effettuata a suo nome.
Perché la casa non poteva essere divisa in due
Il punto centrale della controversia riguardava l'impossibilità di dividere materialmente l'immobile. L'articolo 718 del codice civile riconosce al condividente il diritto di conseguire in natura la parte di beni che gli spetta. Tuttavia, l'articolo 720 stabilisce una disciplina specifica per gli immobili non comodamente divisibili. Quando il frazionamento non è possibile senza compromettere il valore o la funzionalità del bene, questo può essere attribuito per intero al condividente con la quota maggiore, con addebito dell'eccedenza. La consulenza tecnica d'ufficio ha escluso la possibilità di un frazionamento conveniente. L'immobile aveva dimensioni contenute, si sviluppava su un unico piano abitativo oltre al seminterrato e disponeva di un solo locale con servizi igienici. Realizzare due unità autonome avrebbe richiesto interventi tali da ridurre sensibilmente il valore, e la frazione corrispondente al terzo sarebbe risultata priva di concreta utilità economica e funzionale. Il Tribunale ha richiamato la Cassazione n. 27984/2023 per precisare che la comoda divisibilità richiede porzioni autonomamente godibili, senza servitù eccessive, pesi, limitazioni o opere complesse e costose, e senza significativo deprezzamento rispetto al valore dell'intero bene.
Il giudice ha quindi ritenuto l'immobile non comodamente divisibile e lo ha attribuito integralmente al coniuge superstite, quale maggior quotista richiedente. Il consulente tecnico ha stimato il valore complessivo in poco meno di 137mila euro. Da tale importo è stato sottratto il valore del diritto di abitazione spettante al vedovo ai sensi dell'articolo 540, secondo comma, del codice civile, pari a poco più di 50mila euro. Il valore residuo è risultato di circa 86.400 euro. La quota di un terzo spettante alla comproprietaria corrispondeva a quasi 29mila euro. Se non fosse stata operata la detrazione del diritto di abitazione, il terzo sarebbe stato calcolato su 137mila euro, portando il conguaglio a oltre 45mila euro. La differenza supera i 16mila euro e, considerando gli ulteriori aggiustamenti, si avvicina ai 22mila euro di risparmio per il vedovo.
Rivalutazione, interessi e ipoteca legale a garanzia della nipote
Essendo qualificato come debito di valore, il conguaglio doveva essere rivalutato dal 14 gennaio 2025, data di deposito della consulenza tecnica che aveva determinato il valore dell'immobile, fino alla data della sentenza. Il Tribunale ha ritenuto appropriato utilizzare gli indici di rivalutazione del mercato immobiliare OMI, anziché i tradizionali indici ISTAT. Dalla sentenza fino al pagamento decorrono poi gli interessi legali sulla somma rivalutata. A garanzia del credito della comproprietaria è stata prevista l'ipoteca legale ai sensi dell'articolo 2817 del codice civile. Infine, le spese di lite e quelle della consulenza tecnica sono state poste a carico della massa comune e ripartite secondo le quote di proprietà. Una decisione che conferma come, nelle successioni con immobili non divisibili, la tutela del coniuge superstite passi anche attraverso il riconoscimento del valore del diritto di abitazione, capace di ridurre in modo significativo l'assegno da versare agli altri eredi. Per approfondire le dinamiche delle divisioni ereditarie, è utile consultare la scheda completa della sentenza e gli approfondimenti giuridici sul tema.