Le immagini riprese dall'alto mostrano chiaramente abitazioni, box e ampliamenti che, nei registri del Catasto, semplicemente non esistono. Da questa discrepanza tra la realtà fisica del territorio e la documentazione ufficiale nasce un'operazione di verifica che sta coinvolgendo migliaia di proprietari italiani. L'Agenzia delle Entrate ha avviato l'invio di circa 20mila lettere di compliance, alcune già recapitate e altre in arrivo entro la fine del 2026, indirizzate a chi presenta una posizione catastale non allineata allo stato effettivo dell'immobile.
È fondamentale chiarire un aspetto che spesso genera confusione. La lettera di compliance non costituisce una sanzione. Si tratta piuttosto di una richiesta di verifica con cui l'Amministrazione finanziaria invita il contribuente a controllare la correttezza dei dati catastali del proprio immobile. Dietro la difformità potrebbe nascondersi un errore nell'invio delle informazioni, un ritardo nella trasmissione o una dimenticanza involontaria, tutte circostanze che la comunicazione intende far emergere prima che la situazione degeneri.
La regolarizzazione spontanea consente di correggere gli errori senza sanzioni
Lo strumento messo a disposizione dei proprietari è la regolarizzazione spontanea. Chi ha commesso un errore può correggerlo autonomamente. Chi aveva già depositato le pratiche ma, per un'anomalia procedurale, non le vede ancora corrispondere alle risultanze catastali, può far emergere la discrepanza e sistemarla. Il primo passo consiste nel leggere con attenzione la comunicazione ricevuta e verificare se lo stato effettivo dell'immobile coincida con quanto risulta nei registri. La lettera ha uno scopo preciso, cioè indurre il proprietario ad aggiornare la propria posizione prima che l'Amministrazione passi alle sanzioni vere e proprie.
Le lettere riguardano soprattutto ristrutturazioni con bonus edilizi dal 2019
Nella prima fase dell'operazione rilevano soprattutto i lavori realizzati con i bonus edilizi. Le comunicazioni inviate finora riguardano in larga parte interventi di ristrutturazione incentivati, per esempio di efficientamento energetico o di miglioramento strutturale, sostenuti interamente o per una quota con risorse pubbliche dal 2019 in poi. Si tratta di un bacino enorme di pratiche, che negli anni ha generato un volume considerevole di documentazione da confrontare con la realtà catastale.
Cambi di destinazione d'uso e mansarde trasformate tra le difformità più frequenti
Le situazioni più ricorrenti riguardano i cambi di destinazione d'uso, le variazioni di consistenza dell'immobile, la realizzazione di nuovi fabbricati o di piani abitativi aggiuntivi, gli ampliamenti, i garage e i depositi, oltre alle mansarde trasformate in abitazioni. Sono tutte modifiche che, se non accompagnate da un aggiornamento catastale, finiscono per creare uno scarto tra ciò che l'immobile è realmente e ciò che l'Agenzia delle Entrate legge nei propri archivi.
Circa 70mila immobili sono già stati aggiornati spontaneamente dai proprietari
Da quando sono stati annunciati i controlli sul Catasto, circa 70mila immobili hanno visto aggiornata la propria situazione per iniziativa dei proprietari, con interventi che vanno dalle ristrutturazioni importanti ai lavori di piccola entità. Un segnale che la comunicazione istituzionale ha funzionato e che molti contribuenti hanno preferito mettersi in regola prima di ricevere una lettera.
Immagini aeree e intelligenza artificiale hanno individuato i fabbricati mai registrati
Alla base dell'operazione c'è l'incrocio di più strumenti tecnologici. Immagini scattate dall'alto, archivi digitali e sistemi di intelligenza artificiale hanno permesso di confrontare ciò che esiste sul territorio con ciò che risulta nei registri. Dal raffronto sono emersi ampliamenti e abitazioni mai dichiarati, box e depositi irregolari e persino fabbricati interi che per il Catasto semplicemente non esistono. La mappatura ha già coperto il 96% del territorio italiano e verrà completata entro fine anno. A quel punto l'Agenzia disporrà dell'elenco complessivo delle anomalie, da esaminare caso per caso. Chi riceve la comunicazione farebbe bene a non ignorarla e a verificare subito la propria posizione, così da sfruttare la finestra di regolarizzazione prima che scattino le conseguenze sanzionatorie.