Quando l'assemblea delibera l'acquisto di una rastrelliera per biciclette destinata a un'area comune accessibile a tutti i condòmini, la spesa segue la regola generale dell'articolo 1123, primo comma, del Codice civile. Questo significa che ogni proprietario contribuisce in proporzione al valore della propria unità immobiliare, indipendentemente dall'uso personale che ne farà. Non conta se oggi possiedi o meno una bicicletta, perché la legge guarda alla possibilità astratta di utilizzare il bene, anche in futuro o tramite familiari, ospiti e inquilini. Chi dichiara di non avere interesse non può quindi chiedere di essere escluso dal riparto, poiché il criterio si basa sulla funzione oggettiva della struttura, non sulle abitudini personali.
Utilità differenziata e riparto proporzionale all'uso
Il discorso si complica quando la rastrelliera non serve l'intero edificio, ma solo una parte. Il secondo comma dell'articolo 1123 prevede che, se un bene comune è destinato a servire i condòmini in misura diversa, le spese si ripartiscano in proporzione all'uso che ciascuno può effettivamente farne. Attenzione però, questa differenza deve risultare da elementi oggettivi come la collocazione e la struttura del manufatto, non da semplici dichiarazioni di disinteresse. Una rastrelliera posizionata in un cortile centrale, raggiungibile da tutti gli ingressi, garantisce un'utilità potenzialmente uguale per tutti e non giustifica un aggravio di spesa sui soli proprietari di biciclette. Diverso è il caso di edifici con più cortili autonomi, dove il manufatto risulti accessibile solo ai residenti di una determinata scala, applicando il terzo comma dell'articolo 1123, con spese che ricadono esclusivamente sul gruppo di unità che ne trae realmente beneficio.
Volontarietà e convenzioni unanimi per esenzioni
È possibile anche istituire un servizio su base volontaria, con area chiusa e accesso riservato agli aderenti. L'esonero dei condòmini non interessati regge solo in presenza di una convenzione approvata all'unanimità che disciplini utenti, spese e modalità di adesione, oppure quando ricorrono i presupposti dell'articolo 1121 del Codice civile, cioè opere gravose o voluttuarie suscettibili di utilizzo separato. Tuttavia, questa ipotesi è difficilmente applicabile a un intervento dal costo contenuto come una rastrelliera.
Posti assegnati in modo permanente, la Cassazione fissa i limiti
Un aspetto delicato riguarda l'eventuale assegnazione di stalli fissi ai singoli condòmini. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9069 del 21 marzo 2022, ha chiarito che l'assemblea può individuare singoli spazi di sosta o introdurre un sistema di turnazione con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, poiché si tratta di una delibera con valore organizzativo. Non può invece disporre un'assegnazione nominativa, esclusiva e a tempo indeterminato, perché ciò equivarrebbe a sottrarre stabilmente una porzione di bene comune agli altri condòmini. Questo richiede il consenso unanime di tutti, come confermato anche dalla sentenza n. 11034 del 27 maggio 2016. Chi desidera uno spazio riservato per la propria bicicletta deve quindi ottenere l'accordo di tutti.
Manutenzione e danni, regole per evitare contenziosi
Una volta installata, la rastrelliera comune richiede spese di manutenzione e sostituzione che seguono lo stesso criterio adottato per l'acquisto: millesimi generali o quote del gruppo servito, a seconda dei casi. L'uso più frequente da parte di alcuni condòmini non trasferisce su di loro l'intero onere economico. Se un utilizzatore danneggia il manufatto, il condominio può chiedergli il rimborso solo dopo che la responsabilità sia stata riconosciuta o accertata, e l'amministratore non può inserire in rendiconto un addebito basato su semplici sospetti, pena l'impugnabilità del riparto. Se la rastrelliera è stata realizzata a spese di alcuni condòmini, senza una delibera di spesa collettiva, i costi restano a carico di chi l'ha voluta, ai sensi dell'articolo 1102 del Codice civile. Per evitare contenziosi, la delibera assembleare dovrebbe sempre specificare il tipo di intervento, l'area interessata, l'accesso libero o riservato, e il criterio di riparto scelto, motivandolo espressamente.
In sintesi, paga anche chi non usa la bicicletta se la rastrelliera è un bene comune a disposizione di tutti, mentre pagano solo alcuni condòmini quando l'utilità è oggettivamente circoscritta a una parte dell'edificio, quando l'opera è stata realizzata privatamente nel rispetto dell'articolo 1102, o quando esiste un accordo specifico approvato all'unanimità.