Chi ha comprato la prima casa usufruendo dell'esenzione per gli under 36 dovrebbe conservare con cura tutta la documentazione dell'epoca. L'Agenzia delle Entrate ha avviato una nuova stagione di verifiche su queste operazioni, affiancandola a un controllo parallelo sui bonus edilizi riconosciuti a professionisti e partite Iva. Lo strumento chiave è l'incrocio tra i dati dell'anagrafe dei rapporti finanziari e quanto dichiarato al momento del rogito.
I requisiti dell'agevolazione e i vantaggi concessi
L'articolo 64 del decreto Sostegni bis (d.l. n. 73/2021) ha introdotto un abbattimento integrale del carico fiscale per chi acquistava la prima abitazione entro i 36 anni di età, con un Isee non superiore a 40.000 euro e a condizione che l'immobile fosse destinato ad abitazione principale. In presenza di questi tre requisiti, lo Stato annullava l'imposta di registro, le imposte ipotecaria e catastale e l'imposta sostitutiva sui finanziamenti legati all'acquisto. Inoltre, la garanzia pubblica Consap copre fino all'80% del mutuo e, a differenza dell'esenzione fiscale, è ancora attiva. Secondo le rilevazioni del notariato, nel quadriennio 2021-2024 sono stati stipulati quasi 700mila mutui agevolati destinati agli under 36, un numero che rende il controllo particolarmente complesso.
Le scadenze ora sotto osservazione
I controlli si concentrano sul rispetto delle finestre temporali previste dalla norma. Nella versione originaria, l'agevolazione si applicava alle compravendite concluse tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. Una proroga ha esteso il beneficio ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, ma solo per chi aveva già firmato e registrato un compromesso entro la fine del 2023. Rientrano nel perimetro delle verifiche anche gli acquisti conclusi tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024. In quel breve periodo, molti contribuenti, pur avendone diritto, hanno versato le imposte per intero e hanno maturato un credito d'imposta pari alle somme pagate in eccesso. Ora gli uffici stanno incrociando i redditi e i patrimoni reali con quanto indicato nell'Isee presentato, e verificando che la casa acquistata sia stata effettivamente adibita a residenza principale.
Il fronte parallelo dei bonus edilizi
L'attività ispettiva dell'amministrazione finanziaria riguarda anche il comparto dei bonus edilizi, che ha assorbito risorse pubbliche ingenti. L'attenzione è puntata su lavoratori autonomi e professionisti tecnici, individuati dal Ministero dell'Economia come categoria prioritaria fin dai primi mesi del 2026. Sotto la lente finiscono i visti di conformità con cui i tecnici attestano la spettanza dei crediti d'imposta, le comunicazioni CILA e SCIA depositate per interventi di manutenzione straordinaria e le istanze catastali riferite a immobili e terreni oggetto di lavori. Incrociando fatture, asseverazioni tecniche e movimenti bancari reali, il Fisco punta a individuare cantieri “gonfiati” o mai avviati, all'origine di crediti fiscali privi di reale copertura.
Una struttura dedicata dal 1° aprile 2026
Per gestire in modo coordinato questa mole di controlli, l'Agenzia delle Entrate ha istituito la Sezione controlli registro, operativa dal 1° aprile 2026 all'interno dell'ufficio competente per le verifiche su persone fisiche e lavoratori autonomi. Alla nuova sezione spetta il compito di allineare i criteri applicati dagli uffici periferici su agevolazioni edilizie e fiscalità immobiliare, così da evitare che contribuenti nella stessa condizione ricevano trattamenti diversi solo perché residenti in regioni diverse. Questa iniziativa segna un passo importante verso una maggiore equità fiscale, ma richiede ai contribuenti di mantenere una documentazione accurata e di verificare la propria posizione per evitare sorprese.