La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 8236/2026, ha stabilito che la locazione parziale di un immobile non ne compromette la qualifica di abitazione principale ai fini IMU, purché il proprietario continui a risiedervi anagraficamente e a dimorarvi abitualmente. La decisione, che respinge il ricorso di un Comune, mette fine a un contenzioso pluriennale e offre un importante chiarimento per i contribuenti che affittano una stanza a estranei, come studenti o lavoratori fuori sede.
Il caso concreto e la tesi del Comune
Mario possiede un appartamento in cui vive stabilmente, ha la residenza e vi dimora. Per sostenere alcune spese, decide di affittare una camera a uno studente universitario. Il Comune, dopo aver emesso avvisi di accertamento per gli anni 2017 e 2018, sostiene che la locazione di parte dell'immobile ne faccia perdere la natura di abitazione principale, rendendo l'intero immobile soggetto a IMU ordinaria. La contribuente si oppone e la controversia approda in Cassazione.
La decisione della Cassazione
La Suprema Corte ha confermato la sentenza favorevole alla contribuente, respingendo il ricorso dell'ente locale. Secondo i giudici, la normativa riconosce l'esenzione per l'unità immobiliare in cui il possessore risiede abitualmente e dimora. Tale disposizione va interpretata in senso favorevole al contribuente. Se il proprietario continua a vivere nell'immobile, la presenza di un inquilino in una porzione di esso non ne altera la qualificazione come abitazione principale. Pertanto, l'IMU non è dovuta.
L'evoluzione normativa e giurisprudenziale
La pronuncia si inserisce in un percorso giurisprudenziale che ha progressivamente ampliato l'ambito dell'esenzione. In passato, per beneficiare dell'agevolazione, si richiedeva che l'intero nucleo familiare avesse residenza e dimora abituale nello stesso immobile. Se i coniugi vivevano in due case diverse nello stesso Comune, solo una poteva essere esente. La svolta è arrivata con la sentenza della Corte Costituzionale n. 209 del 13 ottobre 2022, che ha stabilito che l'abitazione principale è l'immobile in cui il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente, a prescindere dalla composizione del nucleo familiare. Di conseguenza, i coniugi che risiedono in due immobili differenti hanno entrambi diritto all'esenzione, anche se situati in Comuni diversi. Successivamente, la Cassazione con l'ordinanza n. 4292/2025 ha confermato questo orientamento, chiarendo che non è più necessario che la famiglia viva sotto lo stesso tetto per garantire a entrambi i coniugi i benefici fiscali. Ciò ha consentito alle coppie che vivono separatamente per esigenze personali o lavorative di richiedere l'esenzione per entrambe le abitazioni, evitando contenziosi con i Comuni che potevano contestare la richiesta considerando 'seconda casa' l'immobile in cui non risiedeva l'intero nucleo.
Locazione parziale e reddito da affitto
La locazione di una stanza non incide sull'esenzione IMU, ma genera un reddito da fabbricati che deve essere dichiarato e tassato secondo le regole ordinarie. Il proprietario potrà scegliere la cedolare secca, se ricorrono i presupposti, oppure tassare il canone come reddito diverso. In ogni caso, il gettito derivante dall'affitto è separato dalla questione IMU. La decisione della Cassazione si allinea con l'orientamento del Ministero dell'Economia e delle Finanze, che con la circolare n. 3/2012 e le FAQ del 2014 aveva già chiarito che la locazione di una porzione dell'abitazione principale non fa perdere l'esenzione. Tuttavia, molti Comuni avevano adottato un approccio restrittivo, dando luogo a un elevato numero di contenziosi davanti alle commissioni tributarie. L'ordinanza n. 8236/2026 pone fine a questa incertezza, offrendo maggiore certezza ai contribuenti.
Implicazioni pratiche per i proprietari
Chi affitta una stanza della propria abitazione principale può dormire sonni tranquilli. L'esenzione IMU resta valida, a condizione che il proprietario mantenga la residenza anagrafica e la dimora abituale nell'immobile. È fondamentale conservare la documentazione che attesta la residenza e l'utilizzo dell'immobile come abitazione principale, per eventuali verifiche. Inoltre, è opportuno prestare attenzione alla corretta dichiarazione dei redditi da locazione, per evitare sanzioni. La sentenza rappresenta un precedente importante che tutela i piccoli proprietari e chi, per necessità economiche, decide di condividere la propria casa con estranei. Non si tratta di una 'seconda casa' ma di un'abitazione principale che, in parte, genera un reddito aggiuntivo. La distinzione tra le due sfere fiscali è netta e la Cassazione la ribadisce con chiarezza. Per approfondire le implicazioni fiscali sulla casa, è possibile consultare l'analisi completa.