Quando muore un genitore, i figli si trovano spesso a dover gestire insieme un patrimonio immobiliare. La legge riconosce a ciascun coerede il diritto di sciogliere la comunione e ottenere la propria quota, ma non sempre la divisione può avvenire subito. Diversi ostacoli, previsti dal codice civile, possono congelare la situazione per anni, impedendo la vendita o la spartizione dell'immobile. Ecco i principali scenari e come sbloccarli.
Il divieto del testatore può bloccare la divisione fino a dieci anni
L'articolo 713 del codice civile consente a chi redige il testamento di vietare la divisione dell'eredità per un periodo massimo di dieci anni. Il testatore può anche stabilire che i beni restino indivisi fino a quando il figlio più giovane non raggiunga una certa età. Tuttavia, questo divieto non è assoluto. Se sopravvengono gravi circostanze, il tribunale può autorizzare la divisione anticipata, valutando che il mantenimento della comunione non è più opportuno. La norma mira a evitare la frammentazione precoce del patrimonio, ma lascia al giudice un margine di intervento.
Un nascituro o un figlio non riconosciuto sospendono la spartizione
La presenza di un concepito non ancora nato tra i possibili eredi impone una pausa. L'articolo 715 del codice civile prevede che la divisione sia rinviata per tutelare i diritti del nascituro. Analogo problema si pone quando è in corso una controversia sulla filiazione o quando deve essere definita la posizione di un ente indicato nel testamento. In questi casi il giudice può autorizzare una divisione anticipata, adottando cautele per chi potrebbe acquisire successivamente la qualità di erede.
Senza accettazione dell'eredità non si può chiedere la divisione
Non basta essere chiamati all'eredità per pretendere lo scioglimento della comunione. Occorre aver accettato l'eredità, espressamente o tacitamente. La proposizione di una domanda giudiziale di divisione può costituire accettazione tacita. Attenzione ai tempi: il diritto di accettare si prescrive in dieci anni dall'apertura della successione. Chi ha accettato con beneficio d'inventario mantiene una separazione patrimoniale, ma per alcuni atti sui beni ereditari serve l'autorizzazione prevista dalla legge, soprattutto se ci sono minori o soggetti tutelati.
Immobile abusivo, la successione non cancella l'abuso edilizio
La morte del proprietario non sana eventuali abusi edilizi. Gli eredi subentrano nella titolarità del bene con tutti i suoi problemi urbanistici. Un fabbricato realizzato senza titolo abilitativo o in difformità può essere trasmesso, ma non per questo diventa regolare. Gli eredi devono affrontare verifiche urbanistiche, accertare la sanabilità delle opere, subire procedimenti e sanzioni, eventuali demolizioni, e possono incontrare difficoltà nel vendere o dividere l'immobile. La giurisprudenza delle Sezioni Unite, con la sentenza n. 25021/2019, richiamata anche dall'ordinanza n. 21743/2026, ha stabilito che la disciplina sulla commerciabilità degli immobili si applica anche allo scioglimento della comunione ereditaria. Un immobile abusivo può entrare nell'eredità, ma non può essere trasferito liberamente tra i coeredi.
Divisione nulla se un erede viene escluso, la preterizione
Se il testatore divide i beni tra i figli ma omette un erede legittimario, la divisione può essere impugnata. È il caso della preterizione, disciplinata dall'articolo 735 del codice civile. L'erede escluso può ricorrere al giudice per far valere i propri diritti, e possono entrare in gioco le norme sulla successione necessaria e l'azione di riduzione. Per evitare contenziosi, è fondamentale una pianificazione attenta. In situazioni complesse, come quelle descritte in questa analisi, è consigliabile rivolgersi a un legale specializzato per valutare le opzioni di sblocco.