L'Agenzia delle Entrate ha intensificato le verifiche sul settore delle locazioni turistiche e può contestare i redditi dichiarati anche a quei proprietari che hanno presentato la dichiarazione in modo apparentemente corretto. Il meccanismo di controllo si basa sull'incrocio di banche dati diverse, un'attività che negli ultimi mesi ha assunto una dimensione sistematica e che richiede ai contribuenti una conoscenza precisa delle regole sull'accertamento presuntivo. La presenza di una dichiarazione regolare non mette al riparo da una verifica, perché l'amministrazione finanziaria può mettere in discussione la quantificazione dei ricavi dichiarati confrontandola con stime elaborate autonomamente.
Incrocio tra Alloggiati Web e tariffe online
Per svolgere le verifiche, gli uffici possono confrontare le informazioni sulle presenze degli ospiti, comunicate alle questure tramite il portale Alloggiati Web, con altri dati disponibili. Tra questi rientrano le tariffe pubblicizzate sulle piattaforme di prenotazione online, che diventano un elemento utile alla ricostruzione dei ricavi. Questi dati però non dimostrano automaticamente gli importi effettivamente incassati, perché il prezzo esposto in un annuncio non coincide necessariamente con il ricavo realmente ottenuto. In questo quadro si inserisce anche il Regolamento UE 2024/1028, applicabile dallo scorso 20 maggio, che disciplina la raccolta e la trasmissione alle autorità competenti di dati specifici sulle locazioni brevi effettuate tramite piattaforme digitali.
Le presunzioni semplici richiedono indizi gravi
L'amministrazione finanziaria può ricorrere a elementi indiretti per stimare un reddito non dichiarato o dichiarato in misura inferiore al reale. Quando si utilizzano presunzioni semplici trova applicazione l'articolo 2729 del codice civile, secondo cui gli indizi devono essere gravi, precisi e concordanti. Non basta formulare un'ipotesi astratta, perché gli elementi raccolti devono risultare significativi, specifici e coerenti tra loro. Il fatto che un immobile sia pubblicizzato a una determinata tariffa può costituire un elemento di valutazione, ma non prova in automatico che il proprietario abbia incassato quella cifra per tutti i giorni considerati. La stima fiscale deve quindi poggiare su basi adeguate e non su mere supposizioni.
Il confronto tra immobili comparabili è decisivo
Un profilo particolarmente delicato riguarda la scelta degli immobili utilizzati per il confronto. Per ricostruire i ricavi presunti, gli uffici devono basarsi, per quanto possibile, su alloggi effettivamente comparabili per posizione, dimensioni, caratteristiche, periodo dell'anno e condizioni del soggiorno. Se il confronto avviene con immobili che offrono servizi aggiuntivi o presentano caratteristiche sostanzialmente diverse, la stima può risultare poco attendibile e diventare contestabile dal contribuente. Occorre quindi distinguere tra tipologie di alloggio non equivalenti, evitando di attribuire automaticamente a un appartamento i prezzi praticati da strutture che operano in condizioni differenti. Anche le caratteristiche dell'immobile, come dotazioni, metrature, finiture e livello di comfort, incidono sul prezzo per notte e devono essere scrupolosamente valutate per individuare eventuali anomalie.
I documenti da conservare per difendersi
Il contribuente può contestare i dati utilizzati e documentare gli incassi effettivi, soprattutto quando la stima si basa su tariffe medie o su un numero di pernottamenti non corrispondente alle presenze reali. È consigliabile conservare le conferme delle prenotazioni, i riepiloghi delle piattaforme, gli estratti conto, le ricevute, le cancellazioni e ogni altro documento che permetta di ricostruire i singoli soggiorni. Questi elementi possono dimostrare che l'appartamento è rimasto vuoto in alcuni periodi o che il prezzo concordato era inferiore a quello pubblicizzato. A seguito dell'invio di uno schema d'atto, la documentazione dovrà consentire di verificare i ricavi concretamente percepiti e, quando necessario, le ragioni per cui i criteri utilizzati dall'ufficio non rappresentano correttamente la situazione del proprietario. Le contestazioni basate su stime possono comportare consistenti costi di assistenza professionale anche per chi ritiene di aver dichiarato correttamente i propri redditi.
La soglia dei due appartamenti cambia il regime
Un ulteriore aspetto riguarda la qualificazione dell'attività. La disciplina delle locazioni brevi, prevista dall'articolo 4 del decreto-legge 50/2017, riguarda determinati contratti di locazione abitativa di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa. La manovra 2026 ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti destinati alle locazioni brevi oltre il quale opera la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale, rendendo impossibile applicare il regime agevolato della cedolare secca. Il numero degli immobili diventa quindi un elemento da verificare ai fini di possibili irregolarità fiscali, senza trascurare le altre caratteristiche concrete dell'attività svolta.