Chi ristruttura un'abitazione e al termine dei lavori la trasforma in una struttura turistico-ricettiva rischia di perdere il bonus ristrutturazioni. Per stabilire se la detrazione spetta non basta guardare alla destinazione iniziale dell'immobile, perché conta anche quella che l'edificio assume alla conclusione degli interventi. È il principio fissato dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Veneto con la sentenza n. 431/2026, che ha confermato il recupero dell'agevolazione disposto dall'Agenzia delle Entrate nei confronti di un contribuente.
Il requisito residenziale vale anche alla fine
Il riferimento normativo è l'articolo 16 bis del T.U.I.R., che disciplina la detrazione Irpef per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Per le singole unità immobiliari l'agevolazione riguarda i lavori ammessi dalla legge realizzati su immobili a destinazione residenziale, indipendentemente dalla categoria catastale e comprese le pertinenze. Il requisito abitativo diventa quindi decisivo, e non è sufficiente che la casa fosse residenziale prima dell'avvio del cantiere. Occorre considerare anche gli effetti del progetto sulla destinazione urbanistico-edilizia.
Funziona anche il percorso inverso
Il bonus può spettare pure quando i lavori riguardano un fabbricato inizialmente non residenziale, purché il progetto preveda la trasformazione in abitazione e il cambio di destinazione d'uso risulti dal provvedimento amministrativo che autorizza gli interventi. L'Agenzia delle Entrate aveva già espresso questo orientamento con la risoluzione n. 14/E/2005, ammettendo il beneficio quando la trasformazione è prevista nel titolo edilizio. Il percorso opposto, dalla casa alla struttura ricettiva, presenta invece criticità perché può venire meno un presupposto necessario della detrazione.
La variante che cambiò la destinazione
La controversia nasceva dal disconoscimento della detrazione richiesta per lavori su un immobile originariamente abitativo. Il progetto iniziale prevedeva la ristrutturazione di un fabbricato residenziale, ma durante l'esecuzione i proprietari avevano presentato una variante che introduceva il cambio d'uso da residenziale a turistico-ricettivo, trasformando l'immobile in una struttura per affittacamere. L'Amministrazione finanziaria aveva contestato la detrazione proprio per questa trasformazione, recuperando il beneficio. Il contribuente sosteneva che dovesse rilevare la natura residenziale prima e durante i lavori, ma la Corte ha respinto questa lettura, confermando la legittimità del recupero.
B&B non significa automaticamente cambio d'uso
La risposta alla domanda se si possa aprire un B&B e continuare a godere del bonus non è necessariamente affermativa, ma neppure automaticamente negativa. Bisogna distinguere tra utilizzo turistico di un'abitazione e trasformazione urbanistica in struttura ricettiva. La sola denominazione B&B non chiarisce la destinazione urbanistica effettiva. In base alle caratteristiche dell'attività e alle norme regionali e comunali, alcune forme di ospitalità possono essere esercitate mantenendo la destinazione abitativa. La normativa veneta, per esempio, contempla il bed and breakfast facendo salva a certe condizioni la destinazione residenziale, e un ragionamento analogo vale per locazioni turistiche e affitti brevi. Ospitare turisti per soggiorni brevi non equivale a trasformare l'appartamento in struttura ricettiva sul piano edilizio.
Le verifiche da fare prima del cantiere
La questione diventa delicata quando il progetto comporta un effettivo cambio di destinazione d'uso. Non è la presenza di turisti a far perdere il bonus, ma l'eventuale venir meno del requisito residenziale richiesto dalla normativa fiscale. La sentenza 431/2026 suggerisce una verifica preventiva per chi intende ristrutturare e poi destinare l'immobile all'ospitalità. Conviene controllare il titolo edilizio per accertare la destinazione autorizzata e i cambiamenti previsti, la normativa regionale sulle diverse forme di ospitalità, gli strumenti urbanistici e i regolamenti comunali, e la destinazione finale dell'unità immobiliare. La categoria catastale, da sola, non risolve la questione, perché la destinazione urbanistico-edilizia va verificata sulla documentazione e sulle norme applicabili. La stessa prudenza serve quando il cambio d'uso viene deciso dopo l'avvio di un intervento già programmato, perché la modifica può incidere sul diritto alla detrazione delle spese sostenute. Sulle agevolazioni legate alla casa si veda anche l'analisi delle detrazioni per il recupero edilizio e delle ricadute fiscali dei cambi di destinazione.