Il diritto di costruire un piano aggiuntivo sopra un edificio condominiale non è concesso a tutti. La legge italiana, attraverso l'articolo 1127 del codice civile, attribuisce questa facoltà esclusivamente a due soggetti: il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano e, in alternativa, il proprietario esclusivo del lastrico solare. La scelta del legislatore è motivata dalla volontà di evitare che l'intera collettività condominiale possa paralizzare qualsiasi progetto edilizio, concentrando il potere decisionale su chi subisce direttamente i disagi del cantiere.
Le figure legittimate e le eccezioni
Se l'ultimo piano è frazionato tra più proprietari, ciascuno può sopraelevare esclusivamente nello spazio sovrastante la propria unità immobiliare, senza invadere la porzione altrui. Questo principio garantisce che ogni intervento rimanga circoscritto e non generi conflitti tra vicini. Tuttavia, il diritto di sopraelevazione può essere limitato da un titolo contrario, come una clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale o del contratto di acquisto. In tali casi, la possibilità di costruire è preclusa anche per il proprietario dell'ultimo piano.
I limiti statici e antisismici
La sicurezza dell'edificio rappresenta il confine più importante. La Cassazione, con la sentenza n. 2000 del 29 gennaio 2020, ha stabilito che il mancato rispetto della normativa antisismica fa scattare una presunzione di pericolosità a carico di chi vuole sopraelevare. Il divieto non riguarda solo l'incapacità delle fondamenta di sostenere il peso aggiuntivo, ma anche la resistenza a sollecitazioni dinamiche come i terremoti. Tuttavia, questo ostacolo può essere superato se tutti i condomini danno il loro consenso unanime e chi sopraeleva si impegna a realizzare opere di consolidamento strutturale, come chiarito dalla Cassazione n. 21491 del 30 novembre 2012. Inoltre, gli altri condomini possono opporsi con una delibera se la nuova costruzione danneggia l'aspetto architettonico dello stabile o riduce significativamente aria e luce agli appartamenti sottostanti.
Il calcolo dell'indennità dovuta
Chi sopraeleva non deve solo sostenere i costi dei lavori, ma è tenuto a versare un'indennità agli altri proprietari dell'edificio. Il quarto comma dell'articolo 1127 del codice civile specifica che tale somma corrisponde al valore attuale dell'area occupata dalla nuova costruzione, diviso per il numero complessivo dei piani (compreso quello nuovo), sottraendo la quota che spetterebbe comunque a chi costruisce. Questo obbligo non si limita alla creazione di nuovi piani: si applica anche quando si trasformano locali esistenti aumentandone superfici e volumi, senza necessariamente alzare l'altezza del fabbricato, come precisato dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 16794 del 2007. Più di recente, l'ordinanza della Cassazione n. 25103 del 22 agosto 2022 ha definito questa indennità come un debito da atto lecito, giustificato dall'accrescimento della quota di comproprietà sulle parti comuni.
L'obbligo di ricostruzione delle parti comuni
Un aspetto spesso trascurato è che chi sopraeleva deve anche ricostruire il lastrico solare utilizzato dagli altri condomini, insieme a tutto ciò che si trovava in comune sulla sommità dell'edificio, come stenditoi, serbatoi idrici, antenne e canne fumarie. La giurisprudenza ha esteso quest'obbligo anche al prolungamento delle scale condominiali e del vano ascensore, affinché tutti possano continuare a raggiungere il nuovo tetto come prima dei lavori. Una volta completata l'opera, i nuovi beni comuni, come il tetto rifatto e le scale allungate, tornano a essere utilizzabili da tutti i condomini, incluso naturalmente chi ha realizzato la sopraelevazione.
In conclusione, la sopraelevazione in condominio è un diritto riconosciuto ma soggetto a precise condizioni e oneri economici. Conoscere le regole e i limiti è essenziale per evitare controversie e pianificare correttamente l'intervento edilizio.