Il proprietario di un immobile dato in locazione non può limitarsi a dichiararsi estraneo agli abusi edilizi commessi dall'inquilino per evitare la sanzione dell'acquisizione gratuita al patrimonio comunale. Lo ha ribadito il Consiglio di Stato, Sezione VII, con la sentenza n. 6956/2026, che ha respinto l'appello di un proprietario di un terreno in Campania. La vicenda nasce da un contratto di locazione registrato alcuni anni fa. Durante sopralluoghi successivi, i tecnici comunali e i Carabinieri avevano accertato la presenza di un manufatto in muratura adibito a ufficio, due tettoie metalliche e porzioni di terreno pavimentate e impermeabilizzate, usate anche per lo stoccaggio di materiali lapidei. Opere abusive realizzate dal conduttore all'insaputa del proprietario.
La diffida generica non basta a evitare la perdita del bene
Dopo la disdetta del contratto e la notifica dell'ordinanza di demolizione nel marzo 2023, il proprietario aveva presentato una CILA per demolire e, in seguito, aveva comunicato l'intenzione di procedere personalmente. Tuttavia, il giorno fissato per i lavori, l'inquilino si era opposto e il Comune aveva dichiarato l'acquisizione gratuita del terreno al patrimonio pubblico per mancata ottemperanza. Il Consiglio di Stato ha confermato la decisione di primo grado, ritenendo insufficienti le iniziative intraprese. In particolare, la diffida inviata al conduttore non evidenziava adeguatamente la necessità di ottemperare all'ordine di demolizione, facendo riferimento a un abuso di modesta entità in un'area non compresa nella locazione. Inoltre, non risultava avviato alcun procedimento giudiziario di sfratto per ottenere il rilascio dell'immobile, nonostante il proprietario fosse a conoscenza delle gravi violazioni.
Iniziative concrete e tempestive sono l'unico modo per tutelarsi
La sentenza si inserisce nell'orientamento giurisprudenziale secondo cui il proprietario può evitare le conseguenze dell'inottemperanza solo dimostrando di aver fatto quanto ragionevolmente necessario per impedire la permanenza dell'abuso. Come chiarito anche dalle sentenze n. 6327/2026 e n. 6261/2026, non bastano generiche dichiarazioni di estraneità o semplici manifestazioni d'intenti. Occorrono iniziative concrete, materiali o giuridiche, dirette a eliminare l'abuso, come diffide specifiche o azioni giudiziarie per la risoluzione del contratto e il rilascio. La sola prospettazione della volontà di risolvere la locazione non è sufficiente. Il contratto trasferisce al conduttore la disponibilità materiale del bene, ma non elimina i poteri e i doveri del proprietario, che conserva responsabilità di controllo, cura e vigilanza sull'immobile.
L'inerzia del proprietario giustifica l'acquisizione gratuita
Il punto centrale non è che il proprietario debba necessariamente completare la demolizione entro il termine, ma che dimostri la massima diligenza nell'utilizzare gli strumenti disponibili. Il fatto che una procedura di sfratto richieda più tempo rispetto al termine per demolire non giustifica l'inerzia. Nel caso esaminato, la disdetta, la CILA e la dichiarazione di voler procedere non sono state ritenute sufficienti, soprattutto in assenza di iniziative giudiziarie tempestive. Il Consiglio di Stato ha respinto anche le contestazioni sull'identificazione dell'area acquisita, poiché l'area di sedime risultava ben identificata. La pronuncia ribadisce che, in presenza dei presupposti dell'art. 31 del D.P.R. n. 380/2001, la mancata ottemperanza all'ordine di demolizione può determinare l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'opera abusiva e dello stesso terreno. Per i proprietari che concedono suoli in locazione, la decisione è un richiamo alla necessità di intervenire tempestivamente. Approfondisci i dettagli sulla sentenza del Consiglio di Stato e sulle implicazioni per i proprietari.