La Corte di Cassazione, con l'ordinanza numero 25004 depositata il 4 settembre 2026, è tornata a pronunciarsi sulla spinosa questione dell'IMU dovuta dai coniugi che possiedono due immobili distinti all'interno dello stesso edificio. La decisione, che si inserisce nel solco tracciato dalla storica sentenza della Corte Costituzionale numero 209 del 2022, offre nuove indicazioni operative per i contribuenti e per i Comuni impegnati nell'accertamento.
Il caso esaminato riguarda due appartamenti collegati da una scala interna ma mai uniti all'ufficio catastale
La vicenda processuale prende le mosse dalla situazione di due coniugi proprietari di altrettante unità immobiliari situate nello stesso stabile e persino sullo stesso piano. I due appartamenti erano stati materialmente collegati attraverso una scala interna, così da essere utilizzati di fatto come un'unica abitazione. Nonostante questa unificazione di fatto, gli immobili non erano mai stati fusi catastalmente e continuavano a risultare come due distinte particelle.
Il Comune aveva contestato il diritto all'esenzione per l'immobile intestato al marito, sostenendo che la situazione abitativa della coppia non consentisse di riconoscere il beneficio. A parere dell'ente locale, la circostanza che i coniugi risultassero residenti in immobili diversi dello stesso edificio precludeva l'agevolazione.
La Cassazione richiama la sentenza 209/2022 e sposta il focus sul singolo possessore
I giudici di legittimità hanno accolto il ricorso del contribuente, ribadendo un principio ormai consolidato. La Corte Costituzionale, con la sentenza numero 209 del 2022, ha eliminato il riferimento al nucleo familiare dalla definizione di abitazione principale, concentrando l'attenzione sul rapporto tra il possessore e l'immobile nel quale egli risiede anagraficamente e dimora abitualmente.
In altri termini, il contribuente che possiede un immobile e in quello stesso immobile ha la residenza anagrafica e la dimora abituale può beneficiare dell'esenzione IMU, anche se il coniuge risiede e dimora in un altro appartamento. La circostanza che l'altra abitazione si trovi nello stesso Comune, o addirittura nello stesso edificio, non è di per sé sufficiente a negare il beneficio.
La nuova pronuncia della Cassazione, la numero 25004 del 2026, aggiunge però un tassello importante. Gli ermellini precisano che l'esenzione IMU per l'abitazione principale è collegata a un'unica unità immobiliare catastale. Trattandosi di una norma fiscale agevolativa, l'agevolazione non può essere estesa automaticamente a più unità immobiliari semplicemente perché sono contigue o utilizzate di fatto come un'unica abitazione.
Il collegamento fisico tra due appartamenti non produce la fusione catastale e non estende l'agevolazione
Il principio è netto. La presenza di una scala interna, di una cucina comune o di altri elementi di comunicazione tra gli immobili non determina automaticamente una fusione catastale e non consente di estendere l'esenzione a entrambe le unità come se fossero un unico immobile. Ciò che rileva è la situazione concreta del singolo possessore, il quale deve continuare a possedere entrambi i requisiti richiesti per qualificare l'immobile come abitazione principale. In primo luogo la residenza anagrafica nell'immobile, in secondo luogo la dimora abituale nello stesso immobile.
Ma come si dimostra la dimora abituale? In presenza di un accertamento, è opportuno poter dimostrare concretamente che l'immobile costituisce il luogo della propria vita abituale. A seconda del caso concreto, possono assumere rilevanza diversi elementi documentali.
Tra questi figurano i consumi di energia elettrica, gas e acqua coerenti con un utilizzo abitativo effettivo. Le utenze domestiche intestate al contribuente. La corrispondenza personale ricevuta presso l'indirizzo. La documentazione relativa al medico di medicina generale. Eventuali documenti bancari, assicurativi o amministrativi recanti l'indirizzo dell'immobile. Altri elementi idonei a dimostrare la presenza abituale del contribuente nell'abitazione.
Non si tratta, tuttavia, di un elenco di documenti obbligatori previsto dalla sentenza. La valutazione deve essere effettuata in concreto, considerando l'insieme degli elementi disponibili.
Cosa cambia per i coniugi proprietari di due appartamenti distinti
La pronuncia della Cassazione numero 25004 del 2026 consente di delineare con maggiore chiarezza alcune situazioni ricorrenti. I coniugi proprietari di due appartamenti distinti e residenti ciascuno nel proprio immobile possono beneficiare dell'esenzione relativa alla propria abitazione principale, purché possiedano personalmente i requisiti di residenza anagrafica e dimora abituale. Due appartamenti nello stesso edificio non impediscono, di per sé, la doppia esenzione. Due appartamenti nello stesso edificio ma collegati internamente non vedono il collegamento fisico determinare automaticamente la fusione catastale e non consentono, da solo, di considerare i due immobili come una singola unità ai fini dell'agevolazione.
Se un solo coniuge è effettivamente residente e dimorante nell'immobile, l'esenzione può spettare al possessore che dimostri i requisiti previsti, indipendentemente dalla situazione abitativa dell'altro coniuge.
Una precisazione importante riguarda il fatto che non si tratta di una doppia esenzione senza condizioni. La Cassazione non ha stabilito che i coniugi possano semplicemente dichiarare due abitazioni principali per ottenere automaticamente due esenzioni. Il principio è più preciso. La situazione abitativa del coniuge non può impedire l'esenzione spettante al possessore che abbia, personalmente, residenza anagrafica e dimora abituale nell'immobile. Restano quindi fondamentali la reale destinazione dell'immobile ad abitazione principale e la possibilità, per il Comune, di verificare la veridicità della situazione dichiarata.
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