La Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) e lo strumento BDSR Lens hanno reso più agevole per l’Amministrazione finanziaria confrontare i dati su immobili, codici identificativi e attività ricettive. Gli intermediari immobiliari e i gestori dei portali telematici trasmettono informazioni sul locatore, sull’immobile, sulla durata del contratto e sul corrispettivo lordo. Questi dati confluiscono anche nella dichiarazione precompilata del contribuente. Tuttavia, il sistema non offre automaticamente una fotografia completa di ogni singolo pernottamento. La durata del contratto comunicata fiscalmente non equivale, da sola, alla prova dell’effettivo numero di notti trascorse nell’immobile. La verifica delle presenze effettive richiede l’incrocio con ulteriori informazioni e un’attività istruttoria mirata.
Disponibilità, contratto e presenza reale
Se un appartamento risulta messo a disposizione per un certo periodo, il dato fiscale consente di conoscere il contratto e il relativo corrispettivo, ma per stabilire quante siano state le notti effettivamente occupate occorre distinguere tra disponibilità dell’immobile, durata contrattuale e concreta presenza degli ospiti. Ciò non significa che le locazioni brevi siano sottratte ai controlli. Al contrario, il sistema congegnato consente numerosi incroci. L’Agenzia delle Entrate acquisisce le certificazioni relative alle locazioni brevi e le utilizza per alimentare la dichiarazione precompilata. Inoltre, dal periodo d’imposta 2025, il CIN deve essere indicato nelle CU relative alle locazioni brevi, consentendo ulteriori verifiche sulla corrispondenza tra immobile e attività dichiarata. Un altro elemento di controllo riguarda il numero degli immobili destinati alla locazione breve. Dal 2021, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto, in via generale, per un massimo di quattro appartamenti per periodo d’imposta; oltre tale soglia opera una presunzione di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.
L’esempio delle 60 notti non dichiarate
Il vero tema non è chiedersi perché il Fisco non controlli le notti, ma comprendere quali dati siano immediatamente disponibili e quali richiedano una verifica ulteriore. Il numero delle notti effettivamente vendute può essere ricostruito attraverso l’incrocio di diverse fonti, ma non sempre emerge direttamente dal solo dato fiscale trasmesso all’Amministrazione finanziaria. Immaginiamo un proprietario che affitti una camera tramite una piattaforma online a 130 euro a notte. Dichiara di averla locata per 60 notti. La documentazione delle prenotazioni e dei soggiorni dimostra invece che le notti effettivamente locate sono state 120. La differenza è di 60 notti non dichiarate. A fronte di 15.600 euro di corrispettivi complessivi, il proprietario ne avrebbe dichiarati soltanto 7.800. Restano da giustificare 7.800 euro di differenza. È un esempio semplificato, che presuppone un prezzo effettivo di 130 euro per ciascuna notte e l’assenza di cancellazioni, rimborsi o altre variazioni. Gli importi rappresentano i corrispettivi lordi ipotizzati, non il calcolo definitivo del reddito imponibile o delle imposte evase.
Il CIN valido non basta
Il punto è chiaro. Se il CIN è valido e gli adempimenti amministrativi sono stati rispettati, gli indicatori relativi alla regolarità formale dell’immobile potrebbero non evidenziare alcuna anomalia. La differenza emerge soltanto se è possibile confrontare le notti effettivamente locate con quelle risultanti dalla documentazione e con i redditi dichiarati. Il numero delle notti permette di ricostruire, almeno in parte, l’intensità dell’attività di locazione. Occorre tuttavia distinguere tra notti disponibili, prenotazioni registrate e soggiorni effettivamente realizzati. Un calendario pieno non dimostra necessariamente che tutte le notti siano state vendute, così come una prenotazione cancellata non equivale automaticamente a un soggiorno effettuato. Per ricostruire correttamente i ricavi bisogna considerare le prenotazioni effettive, le cancellazioni, gli importi dovuti e incassati e le eventuali altre circostanze rilevanti. Il dato delle notti, letto insieme a queste informazioni, può contribuire a individuare differenze tra attività svolta e redditi dichiarati. Il problema, dunque, non riguarda soltanto chi affitta senza CIN, ma anche chi rispetta formalmente gli obblighi e potrebbe non dichiarare integralmente i corrispettivi percepiti.
Il Regolamento Ue 2024/1028
Un passaggio importante è rappresentato dal Regolamento UE 2024/1028, che disciplina la raccolta e la condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi a breve termine. Per le piattaforme interessate e nei casi previsti, il sistema contempla la trasmissione di informazioni quali il numero di pernottamenti, il numero degli ospiti, il Paese di residenza e i dati identificativi dell’alloggio e del relativo annuncio. Queste informazioni possono contribuire a rendere più strutturata la ricostruzione dell’attività svolta attraverso le piattaforme. È importante, tuttavia, non confondere la previsione normativa con l’effettiva disponibilità di ogni dato presso ciascuna amministrazione. Il regolamento non implica automaticamente che tutti i dati sui pernottamenti siano già integrati in BDSR Lens o accessibili senza limitazioni all’Agenzia delle Entrate e alla Guardia di Finanza. L’accesso e l’utilizzo dipendono dalle modalità di attuazione e dalle competenze previste. La prospettiva resta comunque significativa. Disporre di informazioni più strutturate sulle notti effettivamente locate può rendere più agevole individuare situazioni nelle quali i dati dell’attività e quelli fiscali non sembrano coincidere. Per chi gestisce affitti brevi, la trasparenza sulle notti vendute diventa un elemento centrale, come dimostrano anche le recenti novità normative sugli adempimenti fiscali e le locazioni.