Nel diritto condominiale, un principio spesso poco noto ma di enorme importanza pratica è che una delibera assembleare può essere contestata anche da chi l'ha votata a favore, purché sia affetta da nullità sostanziale. Mentre per le delibere annullabili il codice civile prescrive un termine perentorio di trenta giorni per impugnarle, riservando tale facoltà ai soli assenti, dissenzienti o astenuti, le delibere nulle seguono regole completamente diverse. La nullità, infatti, non ha scadenza e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, senza distinzione tra chi ha votato a favore o contro. Questa tutela trova il suo fondamento nell'articolo 1421 del codice civile, che consente a qualsiasi interessato, e persino al giudice d'ufficio, di rilevare la nullità di un atto che violi norme inderogabili.
Per comprendere appieno il meccanismo, occorre distinguere tra delibere annullabili e delibere nulle. Le prime riguardano vizi procedurali, come la mancata convocazione di un condomino o il mancato raggiungimento del quorum. In questi casi, il legislatore ha ritenuto di limitare la contestazione a un breve lasso temporale e solo a soggetti specifici. Le delibere nulle, invece, toccano aspetti sostanziali: invadono la sfera della proprietà privata, modificano i criteri legali di ripartizione delle spese senza l'unanimità, o violano norme imperative. Quando l'assemblea delibera su materie che non le competono, come autorizzare lavori interni a un appartamento, quella delibera è giuridicamente inesistente e può essere impugnata in qualsiasi momento.
Il caso concreto deciso dalla Cassazione
Un esempio emblematico arriva dalla sentenza n. 29917/2025 della Corte di Cassazione. Un proprietario, dopo aver frazionato il suo appartamento in due unità, aveva chiesto e ottenuto dall'assemblea l'autorizzazione a installare nuovi allacci per le utenze domestiche. Lo stesso condomino aveva votato a favore della delibera. Successivamente, resosi conto delle implicazioni giuridiche, ha impugnato la delibera davanti al giudice, sostenendo che l'assemblea non aveva competenza a decidere su lavori interni alla sua proprietà esclusiva. La Cassazione gli ha dato ragione, stabilendo che l'articolo 1135 del codice civile elenca tassativamente le materie di competenza assembleare, e l'autorizzazione per opere all'interno di un'unità privata non rientra tra queste. Pertanto, la delibera era nulla ab origine, indipendentemente dal voto favorevole del richiedente.
L'interesse ad agire e la prevalenza della legalità
La Corte ha inoltre chiarito che l'interesse ad agire del condomino era concreto e attuale: si trovava in una situazione di incertezza giuridica generata da un verbale illegittimo, che interferiva con la sua libertà di disposizione della proprietà. L'ordinamento tutela la legalità e la proprietà privata come valori superiori, che non possono essere sacrificati per un cavillo processuale. Chi ha votato a favore per errore, per pressione altrui o senza comprendere le conseguenze, conserva intatto il diritto di rivolgersi al giudice. Per approfondire, si può consultare l'articolo originale su Brocardi.
In pratica, qualsiasi condomino che si trovi di fronte a una delibera che eccede i poteri dell'assemblea può agire in giudizio senza limiti di tempo, anche se ha partecipato all'approvazione. È un'arma potente per difendere la propria proprietà da ingerenze indebite. Per una panoramica generale sulle nullità contrattuali, si rimanda alla voce Wikipedia sulla nullità. Questo principio vale anche per il riparto delle spese: se l'assemblea modifica i criteri legali senza l'unanimità, la delibera è nulla e impugnabile da chiunque, in qualsiasi momento.